Bomlyd i flis på 17 år gammelt bad: ikke medhold (FinKN 2025-221)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i Vestland i en bygning fra 1870, modernisert i 2006 og solgt for 3 millioner kroner i 2023. Ved salget var det opplyst at badet var fra 2006. Tilstandsrapporten fant at gulvet var nesten flatt, med bare 2 mm høydeforskjell fra døren til sluket. Overflatene fikk derfor TG 2 (tydelige avvik, men ikke akutte). Membran, tettesjikt og sluk fikk også TG 2, på grunn av alder. Rapporten sa at den ikke hadde registrert bom (hulrom) under flisene. Selger hadde krysset av for at han ikke kjente til arbeid på badet, og skrev at badet var fra tiden før hans eierskap.

Kjøper flyttet ikke inn før midten av august, og mot slutten av august oppdaget kjøper bomlyd i fliser. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) i oktober 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 54 349 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 13 000 kroner i erstatning for leiebolig og forsinkelsesrente. Kjøper mente at bom i flis ikke var nevnt før salget og derfor var et avvik fra det man rimelig kunne vente. Kjøper mente også at selgerens takstmann burde ha oppdaget det ved befaringen.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det viste til risikoopplysningene om badet i tilstandsrapporten, og mente at kjøper uansett hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Kjøper fikk ikke medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Tre forhold veide tyngst.

For det første badets alder. Badet var omtrent 17 år gammelt ved overtakelsen. I eldre, brukte boliger må kjøper regne med enkelte skjulte skader og behov for oppgradering, og det gjelder også for enkeltdeler som er opplyst å være gamle. Nemnda pekte samtidig på at badet ikke var eldre enn fra 2006, så det kjøper måtte godta, var begrenset. Sett opp mot at skaden var liten, og at badet hadde fått TG 2, kom nemnda likevel til at det ikke var en mangel etter § 3-2.

For det andre takstmannens ansvar (§ 3-7). Forskriften krever at takstmannen skal høre etter bom under fliser. Kjøpers egen skaderapport sa at bomlyden måtte fremprovoseres. Da var det ikke sannsynliggjort at lyden var tydelig eller i det hele tatt til stede da takstmannen var der. Takstmannen hadde også svart på spørsmålet om bom, så det var trolig undersøkt.

For det tredje at kjøper ikke ville ha inngått avtalen på andre vilkår, selv om bomlyden hadde vært kjent. Arbeid på badegulvet var påregnelig ved kjøpet.

Nemnda la til at det kunne stilles spørsmål ved om reklamasjonen kom i tide (§ 4-19). Den tok likevel ikke stilling til det.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et bad i en eldre bolig gir kjøper mindre å stille krav om, selv når badet er relativt nytt. TG 2 på overflater og membran er en klar advarsel om at badet kan trenge arbeid.

Den viser også at et krav mot takstmannen forutsetter at du kan vise at feilen faktisk var der og kunne oppdages på befaringen. Hvis bomlyden må fremprovoseres, er det vanskelig å vise at en takstmann burde ha hørt den.

Kort oppsummert

• Bomlyd i fliser på et bad fra 2006, oppdaget om lag tre måneder etter overtakelsen.
• Nemnda mente at badets alder, TG 2 og det begrensede skadeomfanget gjorde at det ikke var en mangel.
• Kjøper fikk ikke medhold i kravet på 54 349 kroner.