For trang garasjeplass i rekkehus fra 1960: delvis medhold (FinKN 2026-455)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1960 på Østlandet, solgt for 12,03 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 14.5.25. Salgsoppgaven kalte det «den perfekte familiebolig» og opplyste at en garasjeplass fulgte med. Selger skrev i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) at sameiet vurderte å utvikle garasjetomten, men sa ingenting om størrelsen på plassen. Tilstandsrapporten omfattet ikke garasjen.

Kjøperen overtok 1.7.25. Da så hun at plassen virket svært trang, og at ingen biler sto i garasjen. Den var delt med en annen plass bak samme port. En takstmann målte en bredde på omtrent 1,95 meter per plass og en effektiv dybde på 3,57 meter, fordi en bod tok plass innerst. Kjøperen kunne ikke lukke porten med en kompakt bil inne. I overtakelsesprotokollen ble det avtalt at 500 000 kroner skulle holdes igjen på meglers klientkonto. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) 29.7.25.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 500 000 kroner. Hun mente at hun måtte kunne regne med at en garasjeplass rommer en vanlig personbil, og at selger burde ha opplyst noe annet. Takstmannen hennes mente at plassen i realiteten bare var brukbar som bod, og anslo verditapet til mellom 400 000 og 600 000 kroner.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det viste til at kjøperen kunne ha sett på garasjen før kjøpet, men lot være, og at synlige forhold ikke kan kreves som mangel etter avtalen er inngått. Det mente også at en garasje fra 1960 måtte forventes å ha datidens mål. Selskapet hentet inn en meglervurdering som anslo verditapet til omkring 150 000 kroner, ut fra at plassen kunne brukes delvis til parkering og bod.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til at plassen var en mangel. Plassen var ikke egnet til å parkere en bil av normal størrelse, og salgsoppgaven hadde brukt garasjeplassen som et argument for boligen. Selgers opplysningsplikt går foran kjøperens plikt til å undersøke, og dermed hjalp det ikke selskapet at kjøperen ikke hadde sett plassen.

Striden stod om beløpet. Nemnda var enig i at en salgspris på 500 000 kroner for en tilsvarende plass var et fornuftig utgangspunkt. Men kjøperen hadde fått en plass som fremdeles kunne brukes til noe, blant annet som bod. Nemnda mente at den ikke var verdt særlig mer enn 250 000 kroner. Prisavslaget ble derfor satt til 250 000 kroner, og egenandelen trekkes fra. Forsinkelsesrente fra påkravet ble også tilkjent.

Nemnda mente samtidig at sekretariatets forslag lå noe lavt. Det ble altså høyere enn selskapets anslag på 150 000 kroner, men lavere enn kjøperens krav.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som blir fremhevet i salgsoppgaven, kan gi kjøperen en berettiget forventning. Når det står at garasjeplass følger med, uten nærmere opplysning, kan kjøperen regne med at en vanlig bil kan stå der. Det er ikke nok for selskapet å peke på at kjøperen kunne ha målt plassen selv.

Saken viser også at beløpet fastsettes etter skjønn, og at det tas hensyn til at plassen fremdeles kan brukes til noe. Prisavslaget følger ikke nødvendigvis markedsprisen på en fullverdig plass.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk en garasjeplass som var for trang til en vanlig bil, i et rekkehus fra 1960, og krevde 500 000 kroner.
• Nemnda mente plassen var en mangel, og at det ikke hjalp at kjøperen ikke hadde undersøkt den før kjøpet.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 250 000 kroner før fradrag for egenandelen.