Setningsskader og fuktet gulv, bolig fra 1980: ikke medhold (FinKN 2025-479)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1980 med en frittstående garasje. Den ble solgt for 2,65 millioner kroner med kjøpekontrakt fra juni 2023. Kjøperen overtok i september samme år.

Tilstandsrapporten ga grunnmur og fundamenter TG 3 (store eller alvorlige avvik). Den nevnte symptomer på jordtrykk og setningsskader, men opplyste at setningene hadde vært stabile i 35 år. Rom under terreng fikk også TG 3, blant annet fordi hulltaking hadde vist høyt fuktnivå. Drenering og terrengforhold ble vurdert til TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med opplysning om at terrenget falt inn mot huset og at mer enn halvparten av dreneringens forventede levetid var brukt opp. I egenerklæringen (selgerens skjema om det hun kjenner til) svarte selgeren ja på spørsmål om fukt og om setningsskader, og skrev at skadene hadde vært der i omtrent 30 år.

Etter overtakelsen fant kjøperen fuktskadet gulv i underetasjen, pågående setningsskader og jordtrykk mot grunnmuren ved garasjen og vanninnsig i den frittstående garasjen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 336 195 kroner, pluss 125 343 kroner i erstatning for saksomkostninger. Hun mente forholdene var avvik fra avtalen og fra det hun med rimelighet kunne forvente, og at opplysningene i salgsdokumentene ikke var tydelige nok.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til risikoopplysningene som var gitt ved salget, og mente dessuten at kjøperen hadde reklamert for sent på setningsskadene og jordtrykket. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at det ikke var noen mangel.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant bevisbildet utfordrende og landet, etter eget utsagn under noe tvil, på at det ikke var en mangel. Tre ting veide tyngst.

For det første kunne skadene i utgangspunktet være en fundamental mangel. Kjøperens rapport pekte på fare for at grunnmuren kunne rase ut. Slike forhold kan være upåregnelige selv i en eldre bolig. Nemnda sluttet seg til dette utgangspunktet.

For det andre ble likevel opplysningen om at setningene var stabile i 35 år veid opp mot de øvrige opplysningene. Grunnmuren fikk TG 3, og rapporten sa uttrykkelig at den hadde setningsskader. TG 3 betyr ifølge rapporten forhold som må utbedres straks eller innen kort tid. Da kunne ikke stabilitet i fortiden fjerne risikoen for fremtiden.

For det tredje lå kostnaden for å utbedre grunnmuren nær det øvre anslaget i tilstandsrapporten. Det støttet at avviket ikke gikk utover det kjøperen kunne forvente. Nemnda pekte også på at en tidligere sak, der skadene ikke var nevnt i tilstandsrapporten, endte annerledes.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tilstandsgradene i rapporten teller tungt. Når en bygningsdel har fått TG 3, og skaden du senere finner hører til akkurat den bygningsdelen, overtar kjøperen i stor grad risikoen for omfanget. Betryggende ord som «stabil» hjelper lite når rapporten samtidig beskriver alvorlige avvik.

Saken viser også at selv alvorlige skader ikke gir automatisk krav. Det avgjørende er hva som var kommunisert før kjøpet.

Kort oppsummert

• Setningsskader, jordtrykk, fuktskadet gulv og vann i garasjen i en enebolig fra 1980.
• Grunnmur og rom under terreng hadde TG 3 i tilstandsrapporten, og risikoen var derfor varslet.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.