Bereder, vinduer og el-kurs i bolig fra 2005: delvis medhold (FinKN 2025-485)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tre-roms leilighet fra 2005, solgt for 5 450 000 kroner i april 2024. Salgsoppgaven kalte den lekker og pent oppusset, og tilstandsrapporten sa at bygget var jevnlig og godt vedlikeholdt. Alle bygningsdeler fikk TG 1 (ingen avvik). Selger opplyste at det var montert downlights i 2013, at det fantes samsvarserklæring for el-anlegget, og at han ikke kjente til uenigheter i sameiet.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen tre ting. Vinduene lot seg ikke lukke ordentlig. Sikringen gikk hver gang det ble laget mat, fordi stekeovn og platetopp var koblet til samme kurs. Og varmtvannsberederen måtte skiftes. Sameiets styre hadde ved flere anledninger oppfordret eierne til å bytte beredere fra byggeåret, første gang for 6 til 7 år siden, fordi over ti hadde lekket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 106 158 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger om berederen, og at det ikke var påregnelig at det var avvik ved vinduer og el-anlegg i en så ny bolig.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det mente at en bereder på 20 år måtte forventes skiftet, at det ikke var dokumentert at noe var galt, og at kjøperen var anbefalt å montere vannstopper. Selskapet pekte også på at selger ikke hadde fått vite om styrets oppfordring.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at bare el-anlegget var en mangel, og at kostnaden var lavere enn kjøperens egenandel. Nemnda kom til et annet resultat, og la vekt på tre ting.

For det første var el-anlegget en mangel etter § 3-2 første ledd. Alle var enige om det.

For det andre var vinduene og berederen noe tynt dokumentert, men nemnda mente under tvil at kjøperen hadde sannsynliggjort at de måtte skiftes. Begge fikk TG 1, og verken selger eller takstmann hadde skrevet noe negativt. Boligen var solgt som lekker, relativt ny og i et godt vedlikeholdt bygg. Det ga en forventning om at slike deler ikke skulle måtte byttes så snart, selv om boligen var fra 2005.

For det tredje var det enkelte momenter som tydet på at selger ikke hadde opplyst om styrets krav om utskifting av berederen. Nemnda fant det ikke nødvendig å avgjøre dette.

Nemnda kunne ikke gi hele beløpet. Vindu og bereder ville bli helt nye, og kjøperen fikk dermed en bedre standard enn den boligen skulle hatt. Nemnda gjorde derfor et relativt stort fradrag og satte prisavslaget til 45 000 kroner, med egenandelen inkludert. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alder alene ikke fritar selger. Når en bolig er solgt som pen og godt vedlikeholdt, og tilstandsrapporten gir TG 1, kan kjøperen forvente at ikke alt må byttes med det første. Det gjelder også når boligen har noen år på baken.

Den viser også at et krav kan vinne frem og likevel gi mye mindre enn det kjøperen ba om. Er en ny del bedre enn den gamle, trekker nemnda fra for det.

Kort oppsummert

• Vinduer, el-kurs og varmtvannsbereder i en leilighet fra 2005, med krav om prisavslag på 106 158 kroner.
• Nemnda mente alle tre forholdene var mangler, fordi boligen var solgt som lekker og godt vedlikeholdt.
• Kjøperen fikk delvis medhold, og prisavslaget ble satt til 45 000 kroner etter fradrag for bedre standard.