Utett basseng bygget av selger i bolig fra 1969: ikke medhold (FinKN 2025-484)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1969 med svømmebasseng, solgt for 4 350 000 kroner i 2023. Bassenget var en sentral del av markedsføringen, med herlig basseng og bassengområde i hagen. Selger hadde bygget det selv i 2012, og det sto både i egenerklæringen og i tilstandsrapporten.

Takstmannen ga ikke bassenget noen tilstandsgrad. Han skrev at det var etablert av eier, og oppfordret kjøperen til å undersøke nærmere sammen med eier. Det elektriske anlegget fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet fordi det var brukt skjøtekabel til bassenget.

Etter overtakelsen viste bassenget seg å lekke, og det var brukt uegnede materialer som også hadde skadet renseanlegget. Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) i februar 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 261 554 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Kravet gjaldt bassengdekket, el-feil og arbeid på plattingen. Kjøperen mente avvikene var upåregnelige, og at opplysningene ved salget ikke gav grunn til å tro at det var brukt feil materialer. Kjøperen mente også at selger og takstmannen hadde gitt for dårlig informasjon.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at kjøperen visste at selger hadde bygget bassenget uten fagkunnskap, og at feil av den typen da var kjøperens risiko. Selskapet pekte også på at takstmannen ikke var ekspert på bassenganlegg.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Tre ting avgjorde.

For det første hadde kjøperen fått vite at selger hadde bygget bassenget selv. Da har kjøperen godtatt en større risiko for feil og løsninger som ikke er fagmessige. Bassengets alder og opplysningen om egeninnsats gjorde at avvikene lå innenfor det kjøperen kunne vente. Det var derfor ingen mangel etter § 3-2 første ledd.

For det andre var det ikke som i saker der en takstmann hadde friskmeldt selgerens arbeid. Her var bassenget ikke tilstandsvurdert, og el-anlegget fikk TG 2 med en konkret opplysning som tydet på ufagmessige løsninger.

For det tredje førte heller ikke kravet om mangel etter § 3-7 frem. Det var ikke klare holdepunkter for at selger hadde holdt tilbake kjente avvik. Nemnda behandler saker skriftlig og kan vanskelig vurdere hva som ble sagt på visning. Takstmannen kunne med fordel vært tydeligere på at han ikke hadde kompetanse på bassenger, men nemnda kunne ikke forvente inngående kunnskap fra ham. Det var ikke grov uaktsomhet.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om at noe er bygget av eieren selv, får stor vekt. Kjøperen bærer da en større del av risikoen for at arbeidet ikke er utført etter fagets regler, også når den delen er fremhevet i markedsføringen.

Den viser også at en takstmann som tydelig sier at han ikke har vurdert en del av boligen, og oppfordrer til nærmere undersøkelser, gir kjøperen mindre å bygge på i ettertid.

Kort oppsummert

• Svømmebasseng bygget av selger i 2012 viste seg å være utett og bygget med feil materialer, og kjøperen krevde 261 554 kroner.
• Nemnda mente kjøperen var opplyst om egeninnsatsen, og at avvikene var innenfor det som kunne forventes.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet nådde frem.