Vannledning delt med nabo i enebolig fra 1967: ikke medhold (FinKN 2024-1099)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1967, solgt for 5,1 millioner kroner ved kjøpekontrakt i mai 2023. Salgsoppgaven sa at eiendommen var tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkanlegg. Stikkanlegg er ledningene som går fra boligen til det offentlige nettet.

Tilstandsrapporten ga utvendige vann- og avløpsledninger TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den sa at ledningene trolig var fra byggeåret, at rørmaterialet var ukjent, og at mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp. Selgers fullmektig skrev i egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) at et avløpsrør nedenfor huset var gravd opp og utbedret for mange år siden, og at han mente det var et hovedrør flere hus var knyttet til.

Kjøperen overtok i juli 2023. Etter overtakelsen fant kjøperen ut at vannledningen til huset gikk via naboens stikkledning. Eiendommen hadde ingen egen direkte kobling til det offentlige vannsystemet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde at forsikringsselskapet dekket kostnadene ved å legge et eget stikkanlegg. Kjøperen mente at ordet privat ikke kunne forstås slik at ledningen kunne gå via naboens anlegg. Kjøperen pekte på flere ulemper. Det fantes ingen avtale om hvordan kostnader skulle fordeles. Avstenging av vann rammet flere naboer. Det var vanskelig å komme til avstengingen, og vannmåleren satt inne i naboens hus.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at ordet privat ikke betyr at anlegget ikke er delt med naboer. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enig i det vesentlige.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente det ikke var en mangel. To ting veide tyngst.

For det første hva ordet privat betyr. Etter vanlig språkforståelse betyr en privat stikkledning at ledningen ikke er offentlig. Det sier ikke at kjøperen får en ledning helt for seg selv. Da var det ikke en uriktig eller mangelfull opplysning at ledningen var delt med naboen, og boligen avvek ikke fra avtalen (§ 3-1).

For det andre at kjøperen ikke hadde dokumentert noe tap. Nemnda la til at det er vanskelig å nå frem med et krav om prisavslag uten et dokumentert økonomisk tap, eller i alle fall et sannsynliggjort verdifall. Det kjøperen pekte på, som bryderi ved avstenging av vann, fordeling av kostnader og måling, så nemnda i utgangspunktet som mindre ulemper. Uten tydeligere dokumentasjon kunne kjøperen neppe nå frem. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ord i salgsoppgaven tolkes slik folk vanligvis forstår dem. Privat stikkledning forteller at anlegget ikke eies av kommunen. Det forteller ikke at du har en ledning for deg selv. Er du usikker på hvordan vann og avløp er koblet til, er det spørsmål som hører hjemme før kjøpet.

Den viser også at et krav må ha et økonomisk innhold. Ulemper som vanskelig tilkomst til avstengingen eller manglende avtale om kostnader er ikke nok alene. Kjøperen må vise et tap eller et verdifall.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant etter overtakelsen at vannledningen til en enebolig fra 1967 gikk via naboens stikkledning.
• Nemnda mente privat stikkledning ikke betyr eget anlegg, og at salgsoppgaven derfor ikke var feil.
• Kjøperen hadde heller ikke dokumentert noe tap. Selskapet fikk medhold.