Fuktskade ved balkongdør i leilighet fra 2014: delvis medhold (FinKN 2025-301)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tre-roms leilighet i Vestland fra 2014. Den ble solgt for 4,99 millioner kroner i juni 2023 og overtatt 1. juli 2023. I salgsoppgaven het den en lekker utsiktsleilighet med god standard.

Tilstandsrapporten ga dørene «mørk» TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen hadde notert merker på karm, svelling på foring og skadet pakning. Han mente tiltakene kostet under 10 000 kroner. Selger hadde svart nei på spørsmålet om kjennskap til lekkasjer eller fukt.

Etter overtakelsen fant kjøperen vann som trengte inn ved balkongdøren, og fuktskader i parkettgulvet. Den første skaderapporten regnet med rundt 30 000 kroner i utbedring. Til slutt ble utbedringen fakturert med 248 981 kroner, fordi skadene var mer omfattende enn antatt. Det var også følgeskader i konstruksjonen og i leiligheten under.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 248 981 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen pekte på at leiligheten var forholdsvis ny, og at rapporten bare nevnte skade på karm. Merkene på karmen skulle ifølge kjøperen komme fra en hund og ha ingenting med fukten å gjøre.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, bestred at det var en mangel (at boligen avviker fra avtalen eller fra det kjøperen med rimelighet kunne vente). Det mente at svellingen viste at det var fukt, og at risikoen var opplyst. Selskapet mente også at det ikke var vist at skaden fantes før risikoen gikk over til kjøperen (§ 2-4), og at det var uklart om kostnadene også gjaldt skade i underetasjen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til at det var en mangel etter § 3-2.

For det første var risikoopplysningene knyttet til karm og pakning, og kostnadene var anslått til under 10 000 kroner. Svelling kunne peke mot fukt, men ikke mot lekkasje og skade på parketten. Skulle rapporten dekke slike skader, måtte det stått tydeligere.

For det andre var boligen forholdsvis ny og markedsført med god standard. Da kunne kjøperen ha høyere forventninger.

For det tredje mente nemnda at det hadde klart formodningen mot seg at skadene oppsto først etter overtakelsen. Nemnda kunne vanskelig se at ett regnvær kunne gi så store skader.

Likevel ble det bare delvis medhold. Nemnda fant ikke grunnlag for å fastsette prisavslaget. Det var uklart hvor stort fradrag som skulle gjøres fordi kjøperen får bedre og lengre levetid på dør og parkett. Det var også uklart om sameiet hadde ansvar for deler av skaden. Sekretariatet hadde regnet seg til 55 000 kroner før egenandel (kjøperens egen andel av kostnaden), og nemnda mente prisavslaget lå mellom det og de faktiske utbedringskostnadene.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en risikoopplysning bare dekker det den faktisk beskriver. Står det svelling og skadet pakning, kan ikke selger uten videre regne med at det dekker en lekkasje som har gitt vannskade i gulvet.

Den viser også at du kan få medhold på at det er en mangel, men likevel stå uten et fastsatt beløp. Er dokumentasjonen på kostnadene uklar, eller er det tvil om hvem som har ansvaret for delen av bygget skaden sitter i, vil ikke nemnda sette et tall. Da må partene selv komme til enighet, eller saken må avgjøres i retten.

Til slutt viser saken at en oppgradering av eldre deler trekkes fra i avslaget.

Kort oppsummert

• En leilighet fra 2014 fikk fuktskader på parkett etter vannlekkasje ved balkongdøren kort tid etter overtakelsen. Kravet var 248 981 kroner.
• Nemnda mente at risikoopplysningene om døren ikke dekket skadeomfanget, og at det var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Nemnda fastsatte ikke noe beløp, fordi fradrag og sameiets ansvar var uavklart.