Råteskadet tak med TG 1 i enebolig fra 1946: delvis medhold (FinKN 2025-15)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Trøndelag fra 1946, med tilbygg fra 1953 og 2007. Den ble solgt for 19 millioner kroner og markedsført som en sjelden mulighet og en eksklusiv villa. Taket var lagt om i år 2000, og taket på tilbygget i 2007.

I tilstandsrapporten fikk takkonstruksjon og taktekking tilstandsgrad 1 (TG 1, som betyr at det ikke ble funnet avvik). Loftet fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), fordi det var vanskelig å inspisere. Rapporten anbefalte ytterligere undersøkelser og sa at undertaket under takstein ikke var kontrollert.

Etter overtakelsen fant kjøper råteskader i undertak og taktro. Rapporter fra fagfolk viste at taket manglet fungerende lufting. Fuktig luft ble stående i konstruksjonen, og det hadde utviklet seg kondens og råte over mange år.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 678 591 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 000 kroner i erstatning for egenandelen og forsinkelsesrente. Han mente at skadene ikke var påregnelige når taket var vurdert til TG 1 og boligen ble beskrevet som velholdt. Han mente også at selger hadde holdt tilbake opplysninger.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avslo. Det mente at loftet hadde TG 2, at kontrollen var begrenset, og at kjøper måtte regne med skader som kunne kreve et større inngrep. Subsidiært mente selskapet at avslaget måtte reduseres for at kjøper får et helt nytt tak. Selskapet hadde tilbudt 350 000 kroner i forlik.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig med sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) i at det var en mangel (§ 3-2). To forhold veide tyngst.

For det første hadde taket fått TG 1, altså beste tilstandsgrad. Selv om rapporten anbefalte flere undersøkelser av loftet, kunne kjøper ha rimelig grunn til å tro at taket var uten skader av dette omfanget.

For det andre var skadene omfattende, og årsaken var en feil i hvordan taket var bygget, ikke bare alder.

Prisavslaget var det vanskeligste. Kjøper får et helt nytt tak, og fordelen av det må normalt betales av kjøper. Nemnda fant ikke godt belyst hvor stort fradraget for lengre levetid og bedre standard skulle være, og hadde ikke faglig grunnlag for å vurdere det selv. Den sluttet seg derfor til sekretariatets utmåling på 440 000 kroner (§ 4-12), etter at kjøperens egenandel var trukket fra. Dette er lavere enn de 678 591 kroner kjøper krevde.

Erstatning på 4 000 kroner for egenandelen og forsinkelsesrente ble tilkjent. Her var det dissens. Mindretallet mente selskapet ikke hadde handlet uaktsomt bare fordi det vurderte mangelsspørsmålet annerledes enn sekretariatet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy tilstandsgrad kan telle for kjøper, selv når rapporten sier at deler av taket ikke er kontrollert. Samtidig får du sjelden dekket hele kostnaden ved nytt tak. Fordi du får en bedre bygningsdel enn du kjøpte, blir det gjort fradrag.

Størrelsen på fradraget avhenger av hva partene dokumenterer. Når nemnda ikke har faglig grunnlag til å vurdere det, kan den la den første utmålingen stå.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1946 med tak som hadde TG 1, men råte i undertak og taktro på grunn av manglende lufting.
• Nemnda mente det var en mangel, og at kjøper kunne stole på tilstandsgraden.
• Kjøper fikk delvis medhold: 440 000 kroner i prisavslag av 678 591 som var krevd, pluss 4 000 kroner i erstatning.