Dårlig vanntrykk i enebolig fra 1981: ikke medhold (FinKN 2024-635)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig sentralt på Østlandet, oppført i 1981. Den ble solgt for 17,1 millioner kroner i juni 2022, og kjøperne overtok i november samme år. Selger hadde bodd der siden huset ble bygget.

Tilstandsrapporten ga både vannledningene, avløpsrørene og de utvendige vann- og avløpsrørene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). For vannledningene stod det at det var registrert trykkstøt, altså bankelyd eller slag i rørene, da kjøkkenvasken ble testet. Det stod også at utbedringer var påregnelig, og at en autorisert rørlegger burde kontrollere anlegget. De utvendige rørene var skjult, og tilstandsgraden var satt ut fra alder. For avløpsrørene var mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt.

Selger hadde svart nei på spørsmål i egenerklæringen (selgers eget skjema) om kjennskap til feil ved vann og avløp.

Noen måneder etter overtakelsen merket kjøperne dårlig vanntrykk når en dusjet mens den andre vasket opp. Etter flere undersøkelser og et utbedringsforsøk med ny reduksjonsventil ble det ikke bedre. Rørleggeren mente det mest sannsynlig var et tilgrodd klammer på hovedledningen eller en fremmedgjenstand i den utvendige vannledningen.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde 142 360 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Det tilsvarte et tilbud om arbeid med vanntrykket. Et annet firma hadde gitt et lavere tilbud på 105 312 kroner. Kjøperne mente at selger måtte ha kjent til det lave trykket, og at feilen var uventet gitt hva salgsdokumentene sa.

Selgers forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at selger bodde alene i 30 år og bare hadde en begrenset mulighet til å oppdage problemet, siden trykket bare falt når to kraner var i bruk. Selskapet mente også at reklamasjonen (klagen til selger) kom for sent. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

For det første hva selger visste. Nemnda fant ingen konkrete holdepunkter for at selger kjente til eller burde ha kjent til det dårlige trykket. Det var ikke sannsynliggjort at hun hadde holdt tilbake opplysninger (§ 3-7).

For det andre boligens alder. Vannledningene var fra byggeåret. Både vannledninger og avløpsrør hadde TG 2, som betyr at kjøperne var varslet om at det kunne bli behov for utbedring.

For det tredje risikoopplysningene. At tilstandsrapporten registrerte trykkstøt og anbefalte kontroll av rørlegger, pekte tydelig mot at rørsystemet ikke fungerte optimalt. Boligen avvek dermed ikke fra det kjøperne med rimelighet kunne forvente (§ 3-2).

Nemnda tok ikke stilling til om reklamasjonen kom for sent. Den hadde kommet cirka 4,5 måneder etter overtakelsen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøperen har lite å gå på når rørene er fra byggeåret og tilstandsrapporten har gitt dem TG 2 med en anbefaling om kontroll. Slike opplysninger senker forventningene til hvordan rørsystemet fungerer.

Den viser også at det er kjøperen som må sannsynliggjøre at selger kjente til feilen. Når feilen bare viser seg ved bestemt bruk, og selger hevder å ha bodd alene og ikke merket noe, er det vanskelig å komme videre uten konkrete holdepunkter.

Kort oppsummert

• Dårlig vanntrykk viste seg når flere kraner var i bruk i en enebolig fra 1981.
• Rørene hadde fått TG 2 og trykkstøt var opplyst i tilstandsrapporten, og selger kjente ikke til feilen.
• Kjøperne fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet på 142 360 kroner.