Is på takvinduer og vann i garasje: kjøper fikk ikke medhold (FinKN 2026-452)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1985, solgt for 5,2 millioner kroner i 2022. Salgsprospektet sa åpent at huset bar preg av alder, og at det måtte regnes med modernisering og oppussing. Tilstandsrapporten ga vinduene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder og slitasje, og den opplyste at over halvparten av forventet levetid var nådd. Ventilasjonen fikk også TG 2, med opplysning om at avtrekket var noe dårlig og at anlegget trengte service. Garasjen ble kalt enkel, og den ble ikke tilstandsvurdert.

Etter overtakelsen fant kjøperen isdannelse på innsiden av takvinduene i andre etasje. Dessuten sto det vann på gulvet i garasjen, og det frøs til is i kuldeperioder. Kjøperen reklamerte (varslet selger om feilen) i mars 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 483 088 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Kravet bygget på at boligen var i dårligere stand enn opplysningene tilsa, og at selgerens takstmann måtte ha kjent til forholdene.

Selskapet hadde boligselgerforsikringen (en forsikring selgeren tegner, som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det avviste kravet. Selskapet pekte på TG 2 og risikoopplysningene i salgsdokumentene. Det mente også at isen skyldtes kondens (fukt fra innelufta som setter seg på kalde flater), at garasjegulv av denne typen ofte er fuktige, og at vedlikeholdsbehov er å vente etter 37 år.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Tre forhold var viktige.

For det første alderen. Vinduskarmene var 37 år gamle, og en av de sakkyndige mente at slike takvinduer normalt varer 20 til 30 år. Levetiden var dermed brukt opp da boligen ble solgt. Rapporten hadde dessuten sagt rett ut at TG 2 kom av alder og slitasje. Ventilasjonen var også beskrevet som svak. Da hadde ikke kjøperen rimelig grunn til å vente noe bedre (avhendingslova § 3-2, som handler om at boligen må være i samsvar med det kjøper kunne forvente).

For det andre garasjen. Den var omtalt som enkel, gulvet var singel og ikke fuktsikret betong, og tilstanden til garasjen og dreneringen var ukjent ved kjøpet.

For det tredje takstmannen. Kjøperen mente takstmannen burde ha oppdaget isdannelsen og begynnende råte. Nemnda fant ikke at takstmannen hadde vært grovt uaktsom (avhendingslova § 3-7, som gjelder når selger eller selgers rådgiver må ha kjent til feilen). Befaringen skjedde i juni, da det neppe var is på vinduene, og selgeren sa han ikke kjente til isdannelse. Sakkyndige var dessuten uenige om det var råte i karmene i det hele tatt.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 med begrunnelsen alder og slitasje veier tungt mot kjøperen når problemet har sammenheng med alderen på bygningsdelen. Det samme gjelder salgsprospekt som advarer om behov for oppussing. Vinduer, tak og drenering i et hus fra 1985 må kjøperen regne med å måtte utbedre.

Skal en kjøper nå frem med at rådgiveren burde ha sett feilen, må det dokumenteres at feilen kunne oppdages på befaringen. Når sakkyndige er uenige om årsak, blir det vanskelig å vise det.

Kort oppsummert

• Isdannelse på takvinduer og vann i garasjen i en enebolig fra 1985. Kravet var 483 088 kroner.
• Alderen, TG 2 og advarslene i salgsdokumentene gjorde at nemnda ikke fant noen mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.