Fukt i kjeller og feil ved utvendig fuktsikring: delvis medhold (FinKN 2024-306)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1986, solgt for 4 millioner kroner i november 2022. Kjøperen overtok i januar 2023. Boligen var 36 år gammel ved kjøpet, og saken gjelder den nye avhendingsloven. Fuktskadene satt i det som ble kalt stue og kjøkken i kjelleren, et rom som var innredet senere enn byggeåret.

Selgeren hadde bodd i huset siden det ble bygget, og svarte nei på alle spørsmål om fukt, sprekker og råte. Tilstandsrapporten ga byggegrunn, fundamenter, grunnmur og drenering laveste tilstandsgrad, TG 1 (ingen avvik), og sa at fallet fra grunnmuren var tilstrekkelig. Men rapporten hadde også flere advarsler om kjelleren. Veggene og himlingen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og fuktmåling og ventilasjon fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik). Det var målt fuktverdier over det normale. Takstmannen anbefalte strakstiltak, med en kostnad på 100 000 til 300 000 kroner.

Kort tid etter overtakelsen åpnet kjøperen noen plater i kjelleren for å lufte ut kondens. Da viste det seg at det også trengte vann inn fra muren.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 187 714 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). I tillegg krevde han 44 719 kroner i advokatutgifter og forsinkelsesrente. En takstmann mente årsaken var utvendig. Regn- og smeltevann fra terrassen ble ført inn mot yttervegen, fordi terrenget hadde et vesentlig fall inn mot muren.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at kjøperen hadde fått mange advarsler om fukt i kjelleren før kjøpet, og mente kjøperen dermed hadde overtatt risikoen for skadeomfanget. Skulle det bli prisavslag, mente selskapet at det måtte trekkes fra for standardheving.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) delte kravet i to, og nemnda sluttet seg til det.

For de innvendige skadene mente nemnda at kjøperen ikke kunne si at de var upåregnelige. Rapporten hadde nevnt risikokonstruksjon (en veggoppbygning der fukt lett blir stående), høye fuktverdier og et kostnadsanslag som utbedringen holdt seg innenfor. Det var derfor ingen mangel.

For den utvendige fuktsikringen var det motsatt. Rapporten hadde gitt drenering TG 1 og sagt at fallet fra grunnmuren var godt nok. Det stemte ikke. Kjøperen kunne stole på en slik konkret opplysning, og avviket var en mangel.

Prisavslaget ble satt til 70 000 kroner, etter at kjøperens egenandel var trukket fra. Egenandelen er et beløp kjøper selv må dekke ved mangler. Nemnda tilkjente også hele kravet på 44 719 kroner i advokatutgifter og forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda skiller mellom det du var advart om, og det du ble fortalt var i orden. Rapportens TG 3, høye fuktverdier og anslag på kostnader gjorde at kjøperen måtte regne med innvendige fuktskader. Men en konkret opplysning om at fallet var tilstrekkelig og dreneringen i orden, gav grunn til å stole på at utsiden fungerte.

Et lavt prisavslag kan fortsatt gi mer enn kravet virker til å tilsi, fordi advokatutgiftene også kan dekkes.

Kort oppsummert

• Fukt i kjelleren i en bolig fra 1986. Kjøperen krevde 187 714 kroner.
• De innvendige skadene var kjøperen advart om og ga ingen mangel. Den utvendige fuktsikringen var opplyst å være i orden, og der var det en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 70 000 kroner og 44 719 kroner i advokatutgifter.