Råte bak «utbedret» lekkasje, enebolig fra 1974: delvis medhold (FinKN 2023-447)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1974, solgt for 2 800 000 kroner ved kontrakt i mars 2022 og overtatt i mai 2022. Ved salget ble det opplyst at det hadde vært en lekkasje rundt stuevinduet og altandøren i første etasje, og at den var utbedret av et byggfirma i januar 2022. Selger viste dokumentasjon og faktura. På visningen forklarte selger flere ganger at faglærte hadde gjort jobben skikkelig. Veggen så ny ut, med ny bordkledning og nye lister rundt vindu og dør.

Tilstandsrapporten ga veggkonstruksjonen TG 1 (ingen eller svært svake tegn på svekket tilstand). Balkong, terrasse og rommet under fikk derimot TG 3 (kraftige tegn på svekket tilstand). Grunnen var utettheter i tekkingen og fukt i platene i kjellerboden under altanen. Rapporten anbefalte at dette ble undersøkt nærmere.

Da kjøperen rev innvegger etter overtakelsen, kom det frem skader i ytterveggen mot altanen. Det var råte i bunnsvill og bindingsverk, oppløste asfaltplater, fuktskadet isolasjon og skader i gulvet langs veggen. En byggmester mente skadene skyldtes langvarig fukt, og at det ved utbedringen i januar burde vært undersøkt grundigere og byttet mer av konstruksjonen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 123 000 kroner for å utbedre skadene i veggen. Kjøperen mente utbedringen egentlig bare hadde stanset lekkasjen, og at selger og håndverkerne måtte ha sett de synlige skadene da kledningen ble byttet. Kravet gjaldt ikke platene i kjellerboden eller selve altanen, som det var opplyst om ved salget.

Selskapet som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) avviste kravet. Det viste til at lekkasjen faktisk var utbedret slik det var opplyst, og at ingen hadde sagt at hele veggen var renovert. Kjøperen måtte ifølge selskapet regne med eldre overflater og vedlikeholdsbehov, ikke minst fordi rommet under altanen hadde TG 3. Selger forklarte at hun bare kjente til lekkasjen som var beskrevet i rapporten.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til at boligen hadde en mangel. Nemnda tok bare stilling til den nye avhendingsloven § 3-2 og lot spørsmålet om tilbakeholdte eller uriktige opplysninger ligge. Tre ting veide tyngst.

For det første var kjøperen fortalt at lekkasjen var utbedret av faglærte, og at det fantes dokumentasjon. Veggen så også ny ut. En vanlig kjøper vil da legge til grunn at både årsaken og skadene er rettet opp, og at konstruksjonen under kledningen er undersøkt.

For det andre kunne ikke alderen alene forklare skadene. Veggen fikk TG 1, og det var opplyst om nylig arbeid. Skjulte fukt- og råteskader gikk derfor utover det kjøperen kunne vente.

For det tredje var skadene sannsynligvis eldre enn håndverkernes arbeid, siden de skyldtes langvarig fukt.

Selskapet fikk delvis rett i ett punkt. Kjøperen måtte regne med at overgangen mellom vegg og altan kunne kreve arbeid, siden det var opplyst om fukt i kjellerboden og utettheter i altanen. Derfor ble det gjort et fradrag. Prisavslaget ble 100 000 kroner, etter fradrag for egenandelen på 10 000 kroner. Det er derfor bare delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ordet utbedret har vekt. Når selger sier at en lekkasje er utbedret av fagfolk, kan kjøperen normalt legge til grunn at også skadene etter lekkasjen er tatt hånd om, ikke bare at det er blitt tett. Kjøperen kan også bygge på det selger sa på visningen og på hva boligen så ut til å være.

Saken viser også at risikoopplysninger om ett område kan gi fradrag i beløpet. Fordi rapporten advarte mot fukt og utettheter ved altanen, fikk ikke kjøperen hele kravet dekket.

Kort oppsummert

• Ytterveggen mot altanen i en enebolig fra 1974 hadde råte, selv om lekkasjen var opplyst utbedret av faglærte.
• Nemnda mente kjøperen kunne forvente at konstruksjonen var undersøkt, og at skadene gikk utover det som var påregnelig.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Prisavslaget ble satt til 100 000 kroner, mot et krav på 123 000 kroner.