Uferdige overflater i oppusset leilighet fra 1931: ikke medhold (FinKN 2026-789)

Hva saken gjaldt

Boligen var en aksjeleilighet fra 1931, solgt for 5,2 millioner kroner i juni 2025. Salgsoppgaven beskrev en leilighet som nylig var oppusset, med kjøkken fra 2023 og maling i moderne farger. Den moderne stilen skulle passe godt sammen med de bevarte, klassiske detaljene. Oppgaven sa også at vegger og himlinger var malt mellom 2020 og 2025, og at dette var utført som egeninnsats. Tilstandsrapporten opplyste at planløsningen var endret: soverommet var delt i to, og kjøkkenet var flyttet. Det fantes godkjente tegninger, men med avvik fra dem.

Etter overtakelsen i august 2025 mente kjøper å ha funnet skjulte feil i overflatene. Kjøper fikk en fagkyndig til å beskrive dem. Det gjaldt en bjelke under overskap i soverommet som viste seg ikke å være bærende, og som dekket til åpne hull og en uferdig vegg. Det gjaldt også løse plater ved kjøkkenbenken som skjulte sprekker etter en gammel døråpning, og en spilletapet i gangen som dekket et hulrom. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) i september 2025.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 46 537 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøper mente at feilene var upåregnelige, og at selger hadde gjort ufaglært arbeid som det ikke ble opplyst om.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at utbedringsbehovet var fullt ut påregnelig. Det mente også at en selger kan gjøre enklere bygningsmessige arbeider uten at det må opplyses om.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg i det vesentlige til det. Kjøper nådde altså ikke frem. Tre forhold veide tyngst.

For det første mente nemnda at det ikke var dokumentert noen konstruksjonsfeil. Kjøpers fagkyndige brukte sterke ord om skjulte og alvorlige feil, men nemnda fant ikke at dette var sannsynliggjort.

For det andre var avvikene i det alt vesentlige kosmetiske. De kunne knyttes til enkle og overfladiske valg selger tok da han pusset opp selv før salget.

For det tredje var oppussingen åpent opplyst som egeninnsats. Nemnda mente at den lave håndverksstandarden i deler av arbeidet måtte ha vært relativt synlig på visning, slik bildene i saken viser. Dermed lå utbedringsbehovet innenfor det kjøper kunne vente, og det var heller ikke gitt mangelfulle opplysninger (§§ 3-2 og 3-7). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er en forskjell på en konstruksjonsfeil og en dårlig utført overflate. Nemnda krever at en kjøper kan dokumentere en faktisk feil i konstruksjonen, ikke bare at noe ser ut til å være dekket over.

Når salgsoppgaven åpent sier at maling og oppussing er gjort som egeninnsats, må en kjøper regne med at kvaliteten kan være ujevn. Feil som er synlige på visning, får lite vekt i ettertid, selv om de blir tydeligere når overflater tas ned.

Kort oppsummert

• Leilighet fra 1931, oppusset av selger selv, med sprekker og uferdige vegger bak overflater.
• Kjøper krevde 46 537 kroner i prisavslag.
• Nemnda ga selskapet medhold: kjøperen nådde ikke frem, fordi feilene var kosmetiske og egeninnsatsen var opplyst.