Fukt i kjeller og himling i leilighet fra 1937: delvis medhold (FinKN 2024-167)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet på Østlandet fra 1937, over to plan i første etasje og en innredet underetasje, i et sameie med tre seksjoner. Den ble solgt for 8,44 millioner kroner ved kontrakt av 20.6.22 og overtatt 31.8.22. Salgsoppgaven beskrev en pent oppusset bolig med de fleste overflater pusset opp i 2022 og nytt gulv i underetasjen. Kjelleren var innredet til boligdel i 2008, og bruken ble godkjent i 2016.

Tilstandsrapporten sa ingenting om rom under terreng, drenering eller fuktsikring, og det var ikke tatt hull for å undersøke veggene. Selger hadde i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) fortalt om et tidligere fuktproblem i sportsboden under verandaen som var utbedret. Kjøkkenet fikk TG 1 (ingen eller mindre avvik).

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen det som så ut til å være mugg og fukt i kjellergulvet og i soverommene. Undersøkelser viste høyt fuktinnhold i de innvendig påforede veggene, saltutsalg og oppløst avrettingsmasse på gulvet. Årsaken var en kombinasjon av sviktende drenering, dårlig utført avløp fra taknedløp mot grunnmuren og eldre byggemåte uten fuktsperre mot grunnen. Kjøperen fant dessuten fukt og sopp i kjøkkenhimlingen, som etter alt å dømme kom fra en tidligere vannlekkasje fra etasjen over.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 069 089 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 92 896 kroner i erstatning for alternativ bolig, lagerleie og andre kostnader, og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at fuktskadene ikke var påregnelige, og at takstmannen lett kunne ha funnet dem.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til boligens alder og til risikoopplysningene i salget, og mente at en kjøper måtte regne med drenering fra 1937 og følgeskader av den. Selskapet mente også at drenering var en del av fellesarealet, slik at hulltaking kunne unnlates, og at kravet ikke kunne gå ut over den rimeligste nødvendige utbedringen.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at det forelå mangler. Nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

Tre forhold var avgjørende.

For det første tilstandsrapporten. Den oppfylte ikke forskriftens krav (forskriften §§ 2-15 og 2-16): den beskrev ikke rom under terreng utover våtrom og overflater, det var ikke tatt hull for å undersøke fukt, og den sa ingenting om drenering og sikring mot fukt. Unntaket for fellesareal gjaldt ikke, fordi dreneringen og grunnmuren hadde nær tilknytning til boligens kjeller. Takstmannen hadde handlet grovt uaktsomt ved ikke å avdekke fuktproblemet.

For det andre hva kjøperen kunne forvente (§ 3-2). Fuktskadene var upåregnelige for kjøperen, som hadde fått høre at overflatene var nyoppusset.

For det tredje beløpet. Nemnda syntes det var krevende å veie de mange rapportene og tilbudene mot hverandre. Den ville ikke se bort fra kostnadene til drenering, men mente kjøperen ikke kunne forvente en kjeller som oppfylte dagens byggekrav i en bolig fra 1937 der kjelleren var innredet mellom 2008 og 2016. Sekretariatets skjønnsmessige beløp ble lagt til grunn: prisavslaget ble 700 000 kroner, etter fradrag for alder, for at kjøperen får en delvis nyinnredet kjeller, og for kjøperens egenandel. Erstatningen ble 34 239 kroner, dekket for dokumenterte kostnader til lagring, erstatningsbolig og avfukter. Kravet om kostnader til sakkyndige og bistand førte ikke frem, fordi kjøperen hadde boligkjøperforsikring og ikke hadde dokumentert noe eget tap.

Det ble derfor delvis medhold: nemnda ga kjøperen rett i mangelen, men ikke det beløpet som ble krevd. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangelfull tilstandsrapport kan gi kjøperen et krav mot selgersiden, selv i en gammel bolig. Når rapporten ikke beskriver innredede rom under terreng eller drenering og fukt, kan kjøperen legge til grunn at det ikke er kjent fukt der.

Saken viser også at alder likevel teller ved utmålingen. Kjøperen får ikke en kjeller som følger dagens byggekrav, og får fradrag for at eldre deler byttes med nye. Erstatning gis bare for dokumenterte kostnader.

Kort oppsummert

• Fuktskader i kjeller og sopp i kjøkkenhimling i en leilighet fra 1937, oppdaget kort tid etter overtakelsen.
• Nemnda fant mangler fordi tilstandsrapporten ikke fulgte forskriften og skadene var upåregnelige for kjøperen.
• Delvis medhold: prisavslag på 700 000 kroner mot et krav på 1 069 089 kroner, og erstatning på 34 239 kroner.