Dårlig vanntrykk i enebolig fra 2007: delvis medhold (FinKN 2026-935)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2007, solgt for 5,5 millioner kroner med kjøpekontrakt av 3.10.24. Den lå i et sameie med fem eierseksjoner. Salgsoppgaven sa at vann og avløp gikk gjennom private stikkledninger ut til det offentlige nettet. Tilstandsrapporten ga vannledningene TG 1 (best mulig tilstand) og skrev at vanntrykket var normalt ved prøving av to tappesteder samtidig. Selger opplyste i egenerklæringen (selgers skjema om det selger vet om boligen) at det ikke var kjent noe problem med vann og avløp.

Kjøperen overtok 11.11.24 og merket kort tid etter at vanntrykket var lavt i hele boligen. Kjøperen oppdaget også en trykkøkningspumpe i sameiets fellesgarasje, som ikke var nevnt i salgsdokumentene. Kjøperen reklamerte (varslet selger om mangelen) 24.1.25.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 340 812 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 000 kroner i advokatutgifter og forsinkelsesrenter. Forsikringsselskapet, som dekket selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at lavt vanntrykk ikke er noe selger må opplyse om, at trykket varierer naturlig, og at en rapport ikke viste et unormalt lavt trykk. Subsidiært mente selskapet at det billigste var en ny pumpe, kanskje med noe kompensasjon for verditap.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fulgte sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og fant en mangel.

For det første var vanntrykket ikke i strid med kommunens grenseverdier, men de sakkyndige fant for liten vannmengde og en pumpe som ikke virket som tenkt. Sameiet hadde også hatt problemer med vanntrykk tidligere. Selger har i utgangspunktet plikt til å opplyse om dårlig vanntrykk, og vurderingen er objektiv. Selger trenger ikke å ha ment at forholdet var et problem.

For det andre hva kjøperen kunne forvente. Boligen var forholdsvis ny, vannledningene hadde TG 1, og trykket var beskrevet som normalt. Da var et slikt avvik upåregnelig for kjøperen (noe kjøperen ikke hadde grunn til å regne med).

For det tredje utmålingen. Nemnda fulgte lovens hovedregel om at prisavslaget settes til utbedringskostnadene, som var 340 812 kroner. Utbedringen gjaldt bare kjøperens seksjon, siden de andre eierne ikke ville ha en felles løsning. Men nemnda gjorde et standardhevingsfradrag (fradrag fordi kjøperen får en bedre løsning enn det som var opprinnelig). Prisavslaget ble 250 000 kroner etter fradrag for egenandelen, og med de 4 000 kronene i advokatutgifter ble summen 254 000 kroner, med forsinkelsesrenter.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav om dårlig vanntrykk kan føre frem selv om trykket er innenfor kommunale krav. Det avgjørende var hva salgsdokumentene ga kjøperen grunn til å forvente, og at problemet var kjent i sameiet.

Den viser også at beløpet kan bli lavere enn utbedringskostnadene. Når utbedringen gir kjøperen noe bedre enn det som var lovet, kan det komme fradrag.

Kort oppsummert

• Dårlig vanntrykk i en enebolig fra 2007, der salgsdokumentene beskrev trykket som normalt.
• Nemnda fant en mangel, fordi kjøperen ikke trengte å regne med problemet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 250 000 kroner i prisavslag og 4 000 kroner i advokatutgifter.