Fuktinnsig i fritidsbolig uten kostnadsestimat: delvis medhold (FinKN 2025-214)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig bygget i 1955 og utvidet i 1960 og 1980. Den ble solgt for 1,6 millioner kroner i mai 2022, og kjøperen overtok 9.6.22. Tilstandsrapporten var full av advarsler. Taktekking, nedløp og beslag, veggkonstruksjon, takkonstruksjon og grunnmur fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Dreneringen fikk lys TG 2, og over halvparten av forventet levetid var brukt opp. Rom under terreng fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik), med fukt og råteskader i treverk i kjelleren. Til tross for TG 3 var det ikke gitt noe kostnadsestimat for dette punktet.

Selger hadde kjøpt boligen i 2007. Han opplyste at han hadde drenert litt på baksiden og støpt en ny mur, og at arbeidet var gjort av ham selv.

Etter overtakelsen fant kjøperen vann som kom inn gjennom en utett yttervegg på sørsiden. Det var fukt i innvendige trevegger i tre soverom. En skaderapport fra november 2023 mente at vannet mest sannsynlig kom fra utvendig drenering og tetting mot muren. Den anslo kostnaden til 203 500 kroner, hvorav utbedring av fuktskadde innvendige vegger utgjorde 83 500 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene. Han krevde subsidiært (som alternativ) å heve kjøpet. Han mente at selger hadde holdt tilbake informasjon om lekkasje gjennom grunnmuren, og at den ekstra muren utenpå var satt opp for å stoppe vann.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at en drenering fra 1955 kunne være gammel og dårlig, og at risikoopplysningene gjorde skader og tiltak påregnelige. Det mente heller ikke at det fantes holdepunkter for at selger kjente til fukten. Selger forklarte at muren var satt opp fordi grunnmuren var slitt, ikke på grunn av fukt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). To forhold avgjorde saken.

For det første brøt tilstandsrapporten reglene i forskriften, som krever kostnadsestimat for bygningsdeler med TG 3. Ved slike brudd er det fast praksis at takstmannen har ansvar (§ 3-7). Nemnda så ingen grunn til å fravike dette.

For det andre mente nemnda at manglende opplysning kunne ha virket inn på kjøpet. Et estimat for kjelleren ville sannsynligvis vært et høyt beløp, og det holder at opplysningen kunne påvirket budet.

Prisavslaget ble likevel lavt. Nemnda tok utgangspunkt i 83 500 kroner for de innvendige fuktskadene. Bygget var gammelt, og risikoopplysningene tilsa at veggene ikke måtte skiftes med det samme. Nemnda satte derfor avslaget skjønnsmessig til 50 000 kroner, og trakk fra kjøperens egenandel på 10 000 kroner. Nemnda så ikke grunnlag for heving eller høyere prisavslag. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport som ikke følger reglene, kan gi kjøperen et krav selv når rapporten ellers advarer mye. Advarslene kan bli satt til side der en obligatorisk opplysning mangler.

Samtidig viser saken at mye risiko i rapporten fortsatt påvirker beløpet. Høy alder og tydelige advarsler gjorde at nemnda ga et forsiktig avslag. Å få rett i at det er ansvar, betyr ikke at hele utbedringskostnaden dekkes.

Kort oppsummert

• Fukt gjennom yttervegg i en fritidsbolig fra 1955, der kjelleren hadde TG 3 uten kostnadsestimat.
• Nemnda mente takstmannen hadde ansvar fordi rapporten brøt forskriften og manglende estimat kunne ha påvirket budet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 50 000 kroner, minus egenandel på 10 000 kroner.