Vann i ventilasjonskanal, bolig fra 1927: delvis medhold (FinKN 2026-843)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Innlandet, oppført i 1927 og utvidet i 1950. Den hadde tre boenheter og ble solgt for 3,5 millioner kroner i september 2024. Selgeren hadde bodd der i 22 år. Tilstandsrapporten listet flere tilbygg og moderniseringer mellom 2005 og 2023.

Rapporten ga vannledninger, avløpsrør og utvendige vann- og avløpsledninger TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen skrev at anlegget fungerte, men at skader kunne oppstå plutselig på eldre anlegg. Også taktekking, takrenner og takkonstruksjon fikk TG 2. Overflatene på stue og kjøkken i første etasje fikk TG 1 (ingen avvik), med en kommentar om noe fuktmerker rundt røret til ventilatoren.

Etter at kontrakten var signert, fikk kjøperen vite at det kunne være lekkasje på vannledningen. Kommunen fant en lekkasje på stikkledningen og varslet pålegg om utbedring. Etter overtakelsen i oktober 2024 rant det også vann gjennom ventilasjonskanalen til kjøkkenviften ved snøsmelting og kraftig regn. En blikkenslager mente vannet kom inn på grunn av mangelfull tetting der ventilasjonsrøret går gjennom taket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 447 889 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og erstatning, pluss forsinkelsesrenter. Blant utgiftene var en rørleggerfaktura på 285 559 kroner, 87 575 kroner for å gjenoppbygge et gjerde hos naboen og et estimat på 31 812 kroner for å utbedre ventilasjonsgjennomføringen. Kjøperen mente lekkasjen var selgerens risiko, at den ikke var påregnelig, og at selgeren kjente til begge forholdene. Kjøperen viste blant annet til en SMS-veksling fra 2023, der en leietaker meldte om vann fra kjøkkenviften.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), avviste kravet. Det viste til boligens alder og til risikoopplysningene i salgsdokumentene. Selskapet mente også at lekkasjen ikke var en ny skade, og at selgeren ikke kjente til forholdene.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold på begge punkter.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte saken i to.

Vannledningen: Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort en mangel. Det var flere uklarheter om hva selgeren visste og om når lekkasjen oppsto. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke ta bevis direkte fra partene. Den understreket at muntlig bevisføring, for eksempel om selgerens kontakt med kommunen, kan gi saken et annet utfall for en domstol.

Ventilasjonskanalen: Her kom nemnda til en mangel, etter avhendingsloven § 3-2 første ledd. Kjøkkenoverflatene hadde TG 1. Kommentaren om noe fuktmerker rundt ventilatorrøret betydde ikke at kjøperen måtte regne med at det renner vann gjennom kanalen når det regner.

Prisavslaget på dette punktet ble satt til 20 000 kroner, etter fradrag for egenandelen (den delen av tapet kjøperen selv bærer). Erstatningskravet hang sammen med lekkasjen og førte ikke frem nå. Forsinkelsesrenter ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav med flere forhold kan bli behandlet forskjellig. Kjøperen vant på ett punkt og tapte på det største, som gjaldt lekkasjen. Da kjøperen ikke nådde frem på det punktet, ble det meste av kravet stående uten dekning.

Eldre bolig med TG 2 på rørene gjør det vanskeligere å hevde at en lekkasje er en mangel. Det avgjørende er ofte bevis for hva selgeren visste og når skaden oppsto. Et forhold som rapporten beskriver som uten avvik, som kjøkkenoverflatene her, gir sterkere forventninger.

Kort oppsummert

• Kravet gjaldt lekkasje på vannledning og vann i ventilasjonskanalen i en bolig fra 1927.
• Nemnda fant ingen sannsynliggjort mangel ved lekkasjen på vannledningen, men en mangel ved ventilasjonskanalen.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 20 000 kroner i prisavslag etter fradrag for egenandel, pluss forsinkelsesrenter.