Gulv som gynger og bad uten dokumentasjon: delvis medhold (FinKN 2026-594)

Hva saken gjaldt

Boligen var et enderekkehus i Akershus, oppført i 1960 med tilbygg fra 1973. Den ble solgt for 9,85 millioner kroner ved kontrakt datert 8.6.24 og overtatt 23.8.24. I salgsprospektet het det at boligen hadde normal standard ut fra alder og var jevnlig vedlikeholdt.

Etasjeskillet (gulvkonstruksjonen mellom etasjene) fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), men tilstandsrapporten sa at gulvene var stabile og at det ikke var behov for utbedring. Badet i kjelleren ble oppgitt å være bygget opp i 2016 og fikk TG 1. Rapporten sa at dokumentasjon kunne vises i form av faktura. I egenerklæringen (selgers skjema om det hun vet om boligen) svarte selger at arbeidet var gjort av faglærte, og at sluk og membran var fornyet.

Etter overtakelsen fant kjøperen to ting. Gulvet på to soverom i tilbygget gynget og vibrerte. Selger kunne heller ikke legge frem dokumentasjon på badet utover en sluttrapport om sanering og tørking etter en vannskade i 2016. Firmaet som gjorde arbeidet, hadde gått konkurs.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 608 250 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrenter. Beløpet bygget blant annet på et pristilbud på 133 500 kroner for å forsterke bjelkelaget og et tilbud på 474 750 kroner for å pusse opp badet helt. Kjøperen la også frem en meglervurdering som anslo et verditap på 500 000 kroner for den manglende dokumentasjonen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at det ikke var dokumentert behov for å utbedre bjelkelaget, og at det ikke var vist at membran manglet på badet.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold. Nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte saken i tre.

Gulvet. To fagrapporter sa at bjelkelaget etter dagens standard er underdimensjonert, men den ene rapporten mente konstruksjonen var i god stand etter ca. 50 år, og at vibrasjonene bare har en komfortmessig betydning. Nemnda mente at kjøperen ut fra boligens alder måtte regne med løsninger som ikke oppfyller dagens krav. Gulvet var dessuten gitt TG 2. Nemnda fant heller ikke at selger kjente til forholdet, siden rystelsene merkes først ved tung belastning.

Membran. Kjøperen hadde ikke godtgjort at membran manglet. Beviskravet ligger på kjøperen, og tvil går ut over henne. En e-post fra et firma om et annet bad i boligen endret ikke dette.

Dokumentasjon. Her fikk kjøperen medhold. Selger hadde krysset av for at arbeidet var gjort av faglærte, og tilstandsrapporten sa at faktura kunne vises. Når slik dokumentasjon ikke finnes, er det en mangel etter avhendingslova § 3-8. Det er selger som bærer risikoen for å opplyse konkret om at dokumentasjon finnes.

For prisavslaget mente nemnda at et fullt nytt bad ikke var påkrevd. Meglervurderingen på 500 000 kroner ble ikke lagt til grunn, blant annet fordi den var høyere enn kostnaden ved en full oppussing. Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 60 000 kroner, med fradrag for egenandelen etter § 3-1 fjerde ledd, pluss forsinkelsesrenter.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et gulv som gynger, ikke alltid er en mangel i en bolig fra 1960. Alder og en TG 2 gjør at du må regne med at konstruksjonen ikke følger dagens krav. Vibrasjoner uten sikkerhetsmessig betydning veier lite.

Den viser også at en konkret opplysning fra selger om dokumentasjon er noe du kan stole på. Mangler den, kan det være en mangel selv om badet ser fagmessig ut. Beløpet ble likevel lavt, fordi kostnaden ved å skaffe dokumentasjon var uklar, og fordi kjøperen bærer bevisbyrden for omfanget.

Nemnda ga kjøperen delvis medhold, ikke selskapet medhold, fordi selskapet hadde tilbudt oppgjør uten å erkjenne ansvar.

Kort oppsummert

• Rekkehus fra 1960 med gulv som gynger og et bad uten dokumentasjon på arbeidet.
• Gulvet var ikke en mangel. Manglende dokumentasjon på badet var det.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 60 000 kroner i prisavslag, langt under kravet på 608 250 kroner.