Badlekkasje mellom budaksept og overtakelse: ikke medhold (FinKN 2024-660)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1952 på Østlandet, solgt for 2 770 000 kroner i februar 2023. Badet var av ukjent alder. Tilstandsrapporten ga badet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) fordi levetiden på membranen (tettesjiktet i gulvet) var passert. Rapporten nevnte også sprekker ved dørkanten og at baderomsplatene ikke var montert slik produsenten foreskrev. Selger skrev i egenerklæringen at våtromsplater og malt gulv var gjort som egeninnsats.

Etter at budet var akseptert, men før kjøperen overtok boligen 31. mai 2023, begynte det å lekke fra badet når dusjen ble brukt. Vannet gjorde skade i leiligheten og i leiligheten under. En befaring pekte på at den gamle gulvmembranen var utett rundt sluket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen tok forbehold om et krav i overtakelsesprotokollen og krevde senere 320 353 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), etter fradrag for egenandelen, i tillegg til utgifter og renter. Han mente boligen ikke var i avtalt stand ved overtakelsen, og at lekkasjen var uventet etter det som stod i salgsdokumentene.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente det var påregnelig at et 71 år gammelt bad måtte utbedres. Det viste også til et unntak i forsikringsvilkårene: Forsikringen dekker ikke skade som oppstår mellom akseptert bud og overtakelsen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda kom til motsatt resultat, og tre forhold var avgjørende.

For det første mente nemnda, i likhet med sekretariatet, at lekkasjen var en ny skade (§ 3-1). Den oppsto etter at kjøperen så på boligen og ga bud, men før overtakelsen. Nemnda viste til en dom fra Høyesterett, som sier at nye skader i denne perioden er selgers ansvar, selv om de kommer av svakheter som var skjult fra før. Nemnda kalte saken bevismessig krevende.

For det andre var det selgeren som bar risikoen for boligen da skaden oppsto (§ 2-4).

For det tredje gjelder unntaket i forsikringsvilkårene. Kjøperen hadde ikke imøtegått at forsikringen ikke dekker skader som oppstår mellom bud og overtakelse. Skaden var slik sett selgers ansvar, men ikke dekket av forsikringen.

Selskapet fikk derfor medhold, og kjøperen nådde ikke frem mot selskapet. Nemnda påpekte at kravet i så fall må rettes mot selgeren selv. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en boligselgerforsikring ikke dekker alt selger svarer for. Forsikringsvilkårene kan ha unntak, og et vanlig unntak gjelder skader som skjer mellom akseptert bud og overtakelse. Da kan kravet måtte rettes mot selgeren og ikke mot forsikringsselskapet.

Saken viser også at en skade som kommer etter visning og bud, kan regnes som selgers ansvar selv om badet var gammelt.

Kort oppsummert

• Et gammelt bad i en leilighet fra 1952 begynte å lekke etter at budet var akseptert og før overtakelsen.
• Nemnda mente lekkasjen var en ny skade som selger bar risikoen for, men forsikringsvilkårene dekker ikke skader i denne perioden.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem med kravet mot selskapet, og et eventuelt krav må rettes mot selgeren.