Åtte fuktskadde vinduer i tilbygg oppgitt som skiftet: medhold (FinKN 2024-375)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1950, med et tilbygg fra 2003. Den ble solgt for 5,95 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 23.1.23. Salgsoppgaven fortalte at boligen var oppgradert utvendig i 2022 med flere nye vinduer. Under utbedringer stod det at vinduene var skiftet, unntatt vinduene i entre, bad mot entre, fire takvinduer og vinduer i grunnmur.

Andre dokumenter ga et blandet bilde. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) skrev selger at flere vinduer var byttet, at det hadde vært lekkasjer ved vinduer mot sørvest, og at et nytt vindu på soverommet manglet lufteventil. Tilstandsrapporten ga vinduene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og nevnte åtte nye vinduer fra 2022, kondensmerker på eldre vinduer og dårlig tetting av vinduer i grunnmuren.

Etter innflytting oppdaget kjøperne en høy grad av fukt i åtte av vinduene i tilbygget fra 2003. En byggmester mente at vinduene manglet nok fall i bunnkarmen, slik at regnvann ikke rant ordentlig vekk, og anbefalte at de ble byttet. Han pekte på at fukten kunne ha trengt inn i veggen. Kjøperne reklamerte (meldte fra om mangelen) 19.4.23. Ifølge kjøperne hadde selger noen uker etter kontrakten fortalt om en konstruksjonsfeil ved vinduene i tilbygget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 160 000 kroner, som var byggmesterens anslag for å bytte åtte vinduer. De mente at det var upåregnelig å måtte bytte vinduene kort tid etter overtakelsen, og at selger og takstmann hadde gitt for dårlige opplysninger.

Selskapet var selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det avviste kravet. Selskapet mente at det samlede bildet ved kjøpet ikke ga kjøperne grunn til å tro at vinduene i tilbygget var fra 2022. Det avviste også at selger eller takstmann hadde gitt for dårlige opplysninger. Selskapet mente dessuten at et eventuelt prisavslag måtte reduseres med 60 %, fordi mesteparten av levetiden til vinduene var brukt opp.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i det vesentlige til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Den erkjente at opplysningene var delvis motstridende, men landet på at kjøper måtte kunne stole på setningen i salgsoppgaven. Den var konkret og stod sentralt. Tilstandsrapporten og egenerklæringen rettet den ikke opp på en tydelig måte. Boligen hadde derfor en mangel etter § 3-2, som handler om at boligen må stemme med det kjøper med rimelighet kan forvente.

Saken handlet også om utmålingen (§ 4-12). Sekretariatet mente at kjøperne ikke skulle få trekk for standardheving eller forlenget levetid. Kjøperne får vinduer som bare er to år nyere enn det de hadde grunn til å forvente, og de får dermed i praksis ikke noe annet enn det de hadde krav på. Nemnda viste til en tidligere sak om et fire år gammelt bad, der det heller ikke ble gjort fradrag. Bare egenandelen på 10 000 kroner ble trukket fra, slik at prisavslaget ble 150 000 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tydelig og fremtredende opplysning i salgsoppgaven veier tungt. Det hjelper ikke selger eller selskapet at andre dokumenter inneholder mer forsiktige formuleringer, hvis de ikke klart retter opp den opprinnelige opplysningen.

Saken viser også at fradrag for at kjøper får nyere vinduer ikke er automatisk. Er det nye som kjøper får omtrent det kjøper hadde grunn til å forvente, kan nemnda la være å trekke noe.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven sa at vinduene var skiftet i 2022, men åtte vinduer i tilbygget fra 2003 hadde høy fuktighet.
• Nemnda mente at opplysningen var tydelig og ikke ble rettet opp, og at det var en mangel.
• Kjøperne fikk medhold og et prisavslag på 150 000 kroner, uten fradrag for standardheving.