Trevegger i stedet for betong i bolig fra 1933: delvis medhold (FinKN 2026-557)

Hva saken gjaldt

Boligen var en arkitekttegnet enebolig fra 1933, solgt for 1,8 millioner kroner. Kjøperen overtok i november 2024. Tilstandsrapporten sa at boligen var bygget i mur, og at veggene hadde betongkonstruksjon med utvendig puss. Enkelte deler var i bindingsverk med trekledning. De fleste bygningsdeler hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og noen hadde TG 3 (store avvik). Takkonstruksjonen, rom under terreng, krypkjelleren og det elektriske anlegget var blant delene med TG 3. Selger hadde også opplyst om råteskader på kledning i kjelleren på grunn av fukt, og at dreneringen fortsatt ikke var god nok.

Etter overtakelsen oppdaget kjøperen at veggene i underetasjen ikke var av betong eller mur, men av tre med murpuss utenpå. En takstmann fant hull i pussen med synlig treverk bak, høye fuktverdier og råte i hjørnet mot nord og øst. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) i februar 2025.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde først retting eller heving (at kjøpet oppheves), og deretter prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Prisavslaget ble regnet ut fra et pristilbud på 968 535 kroner. Det innebar at hele fasaden ble revet og bygget opp på nytt med luftet trekledning.

Selskapet var Fremtind, som hadde selgers boligselgerforsikring. Det mente at det ikke var en mangel. Veggene var 92 år gamle og hadde passert den lengste normaltiden før reparasjon, så utbedringsbehovet var påregnelig. Selskapet mente også at hevingskravet kom for sent, at kravet var for høyt, og at en full ny fasade ikke var nødvendig. Til slutt mente selskapet at kjøperen uansett måtte tåle et stort fradrag for standardheving (at boligen blir bedre enn avtalt).

Takstmannen som utarbeidet tilstandsrapporten, mente at kjøperen ikke var påført noe tap. En trekonstruksjon med puss var etter hans syn dyrere og bedre enn betong. Selskapets egen takstmann pekte derimot på at en betongvegg tåler slike følgeskader bedre, og at reparasjon av tre er dyrere.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at det forelå en mangel. Nemnda sluttet seg til det. Tre forhold var viktige.

For det første at opplysningen om betong var feil. Tilstandsrapporten ga positive opplysninger om betongkonstruksjon som ikke stemte med virkeligheten. Det er et avvik fra det som ble avtalt (§§ 3-1 og 3-2), og trolig også et ansvar for takstmannen (§§ 3-7 og 3-8).

For det andre heving. Nemnda fant ikke grunnlag for heving (§ 4-13). Selv om mangelen var en alvorlig konstruksjonsfeil, var boligen gammel, og det var gitt flere risikoopplysninger om fukt. Feilen kunne dessuten rettes uten spesielle ulemper for kjøperen.

For det tredje beløpet. Kjøperen har krav på de faktiske utbedringskostnadene (§ 4-12), men ikke på mer enn avtalt stand. Utbedringen ville gi en bedre bolig enn den kjøperen hadde avtalt, og risikoopplysningene tilsa et stort oppgraderingsbehov. Sekretariatet mente 440 000 kroner var riktig. Nemnda gjorde et noe høyere fradrag for forlenget levetid og standardheving, blant annet på grunn av tilleggsmerknader fra selskapets takstmann. Prisavslaget ble satt til 340 000 kroner, inkludert kjøperens egenandel. Kjøperen har også krav på forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at feil opplysninger om hva boligen er bygget av, kan utgjøre en mangel selv når selve tilstanden ikke er verre enn ventet for en gammel bolig. Det avgjørende er at avtalen sa noe annet.

Den viser også at en mangel ikke gir krav på full pris for alt som blir gjort. Ved utbedring av en gammel bygningsdel trekkes det ofte fra for at boligen blir bedre enn avtalt. Fradraget er skjønnsmessig, og det er selskapet som må sannsynliggjøre hvor stort det bør være.

Til slutt viser saken at heving er en streng løsning. Når feilen kan rettes uten store ulemper, og kjøperen fikk mange risikoopplysninger, er prisavslag det vanlige.

Kort oppsummert

• Boligen ble opplyst å ha betongvegger i underetasjen, men veggene var av tre med råteskader.
• Nemnda fant en mangel, men avviste heving og satte prisavslaget til 340 000 kroner.
• Kjøperen fikk delvis medhold, fordi beløpet ble langt lavere enn kravet på 968 535 kroner.