Tak, drenering og el-anlegg i enebolig fra 1977: delvis medhold (FinKN 2025-899)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1977, solgt for 3,8 millioner kroner og overtatt i juli 2022. Den ble markedsført med stort potensial og behov for oppussing. Tilstandsrapporten beskrev normal enkel standard og etterslep på vedlikeholdet. Den advarte også om at det måtte regnes med skjulte feil i konstruksjonene.

Flere deler av boligen var beskrevet med risiko. Drenering og grunnmur hadde mørk TG 2 (vesentlige avvik som kan kreve tiltak), og terrenget hadde TG 3, fordi det falt inn mot huset. El-anlegget hadde mørk TG 2. Det var fra byggeåret, det manglet samsvarserklæringer, sikringene løste ut, og downlights var ikke montert forsvarlig. Selger opplyste at selger hadde bygget garasjen selv, og at bare ufaglært arbeid var utført. Taktekkingen var vurdert som TG 1.

Kjøper hadde allerede vært i nemnda én gang om taket. Da fikk kjøper delvis medhold og et prisavslag på 290 000 kroner (FinKN 2023-957). Senere, under oppussing, ble det funnet flere feil.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 2 085 422 kroner i prisavslag eller erstatning, 144 094 kroner i sakskostnader og forsinkelsesrente. Kravet gjaldt feil ved taktekkingen, drenering som ikke var lagt riktig, el-anlegg som ikke var utført av fagfolk, og masser som hadde rast ut under garasjen. Kjøper mente at tilstandsrapporten var for svak til at risikoopplysningene kunne brukes, og at selger hadde skjult egeninnsats.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at boligen var eldre og at flere av forholdene var opplyst som risiko. Taket var etter selskapets syn allerede erstattet gjennom den forrige saken, bortsett fra 18 750 kroner. Utglidningen under garasjen hadde ifølge selskapet oppstått etter at risikoen gikk over til kjøper, ved kjøperens egne gravearbeider.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold på det meste. Tre forhold var avgjørende.

For det første el-anlegget. Kjøper var fortalt at anlegget var gammelt, at det manglet samsvarserklæringer, at sikringene løste ut, og at det var ufaglært arbeid på downlights. Nemnda mente det var uheldig at selger ikke hadde opplyst om egeninnsats på nyere installasjoner, men risikoopplysningene var likevel så tydelige at det ikke var en mangel.

For det andre drenering og garasje. Nemnda fant ikke mangel, og viste til at dreneringen var opplyst som TG 2 med over halve levetiden brukt opp.

For det tredje taket. Der ligger mye overlapp mellom de nye kostnadene og det som allerede var erstattet. Når fagkyndige er uenige om hva som må utbedres, legger nemnda det rimeligste alternativet til grunn, med mindre kjøper sannsynliggjør at det ikke holder (nemnda har ikke byggfaglig kompetanse og behandler saken skriftlig). Nemnda fant bare en ny mangel, nemlig den delen av shingeltaket som var festet med synlige skruer, og satte prisavslaget til 20 000 kroner. Egenandelen ble ikke trukket fra igjen, fordi den var tatt hensyn til i forrige sak.

Kjøper fikk heller ikke erstatning for sakskostnader. Kjøperens rettshjelpsforsikring dekket 100 000 kroner, og nemnda kunne ikke se noe økonomisk tap.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger om alder, TG 2 og TG 3 kan gjøre det vanskelig å få gjennomslag for feil i en eldre bolig, også når kravet er stort. Bakgrunnen er at kjøper må regne med feil på de områdene som er omtalt. Den viser også at et krav som tas opp på nytt, blir vurdert opp mot det som allerede er erstattet. Da må kjøper kunne vise hva som er nytt, og hva det koster.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 2 085 422 kroner for tak, drenering, el-anlegg og garasje i en bolig fra 1977 som var solgt med mange risikoopplysninger.
• Nemnda fant bare én ny mangel, en del av taktekkingen med synlige skruer.
• Kjøper fikk delvis medhold med 20 000 kroner i prisavslag.