Mange avvik i enebolig fra 1718 på Østlandet: ikke medhold (FinKN 2026-100)

Hva saken gjaldt

Boligen var en «stor og herskapelig villa» på Østlandet, oppført i 1718 og bygget på eller renovert omkring 1920 og 1985. Eiendommen hadde også garasje og stabbur. Huset ble solgt for 2,7 millioner kroner i 2024.

Salgsdokumentene var åpne om alderen. Det sto at bygningsmassen var av eldre dato, og at oppgradering og vedlikehold måtte påregnes. Det ble opplyst at boligen var bygget ut i flere omganger, og at tidligere eier hadde gjort en del arbeid som egeninnsats uten dokumentasjon. De fleste bygningsdelene hadde TG 2 (tilstandsgrad som betyr avvik som kan kreve tiltak), og utvendige trapper hadde TG 3 (store eller alvorlige avvik). Det ble blant annet opplyst om slitasje på taket, gamle vinduer, manglende rekkverk på trappen, våtrom uten godt nok fall og et eldre elektrisk anlegg. Selgeren hadde opplyst om kjennskap til utettheter i taket og til mus.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen (meldte fra om avvik) på en lang rekke forhold. Det gjaldt taktekking, nedløp og beslag, vinduer og dører, utvendige trapper, bad og toalett, elektriske installasjoner, en sentralstøvsuger og garasjen. En takstmann leide av kjøperen fant blant annet sprekker i blikktaket, hull i nedløp, sprukne fliser rundt sluket på badet, lukt på toalettrommet på loftet, fukt i gulvet rundt et avløp og skade i garasjetaket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 400 937 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med renter. Kjøperen mente at selgeren hadde bodd i huset i drøyt ti år og måtte kjenne til avvikene. Kjøperen mente også at takstmannen ved salget måtte ha sett dem, og at feilene på tak og vinduer gjaldt områder der det var opplyst om oppgraderinger.

Selskapet var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler). Det mente at et hus på 306 år ikke kunne ha en tilstand som var uventet for kjøperen. Hverken selgeren eller takstmannen hadde gitt mangelfulle opplysninger. Tilstandsrapporten var laget på et enkelt undersøkelsesnivå, der bare det synlige registreres, og det var gitt flere risikoopplysninger.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i det vesentlige til sekretariatets begrunnelse. To ting veide tyngst.

For det første alderen og hvordan boligen ble presentert. Ved vurderingen av om det er en mangel etter § 3-2, ser nemnda på hva en kjøper i alminnelighet kunne forvente ut fra det som ble sagt om boligen, både om huset som helhet og om hver enkelt bygningsdel. Her var det åpent sagt at huset var gammelt, at det var bygget om i omganger, at egeninnsats var brukt og at vedlikehold måtte påregnes.

For det andre risikoopplysningene. Mange av avvikene kjøperen pekte på, lignet på det som allerede var beskrevet i tilstandsrapporten: alderen på taket og vinduene, dårlig fall på badegulvet, eldre våtrom og eldre røranlegg. Nemnda mente at avvikene, slik boligens tilstand var beskrevet, ikke gikk utover det en kjøper kunne forvente.

Nemnda fant heller ikke grunnlag for at selgeren eller takstmannen hadde holdt tilbake opplysninger som de skulle ha gitt (§ 3-7 og § 3-8). Nemnda gikk ikke inn på hvert enkelt forhold i avgjørelsen, men konkluderte samlet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alderen på en bolig har stor betydning. Kjøper av et svært gammelt hus må regne med at mye trenger vedlikehold og utskifting, særlig når salgsoppgaven sier det åpent. Dette gjelder også for forhold som ikke er nevnt ord for ord, så lenge de ligner det som var opplyst.

Saken viser også at det ikke hjelper å legge frem mange avvik hvis hvert enkelt ligger innenfor det som var opplyst. Det er ikke antallet feil som avgjør, men om kjøperen kunne forvente noe annet enn det hun fikk.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1718 på Østlandet, solgt for 2,7 millioner kroner, med en lang liste av avvik etter overtakelsen.
• Nemnda mente avvikene ikke gikk utover det kjøperen kunne forvente ut fra alderen og risikoopplysningene.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 400 937 kroner.