Taklekkasje etter TG 1 i tomannsbolig fra 1961: delvis medhold (FinKN 2026-834)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tomannsbolig i Buskerud, oppført i 1961, og markedsført som en perfekt familiebolig. Den ble solgt for 5,3 millioner kroner i februar 2025, og kjøperen overtok i mai 2025. Selgeren hadde bodd der i 14 år.

Tilstandsrapporten ga takkonstruksjonen, taktekkingen, takrennene og utstyret på taket TG 1 (ingen avvik utover normal slitasje). Takstmannen skrev likevel at taket bare var sett fra bakkenivå, at loftet var delvis utilgjengelig, og at det var registrert eldre fuktskjolder på undertaket og frosset is under en gjennomføring. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) opplyste selgeren om en mindre lekkasje ved pipen i 2019, som ifølge selgeren var utbedret uten senere problemer.

Etter kraftig regnvær noen måneder etter overtakelsen kom det vann fra taket og inn i andre etasje, med fuktskader innvendig. En takstmann kjøperen hentet inn fant pågående lekkasje rundt pipen, mangelfull tekking og beslag, et eldre undertak med synlig sprøhet og begynnende råte på lekter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 185 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringen, og 10 049 kroner for utgiften til reklamasjonsrapporten. Kjøperen mente lekkasje bare noen måneder etter overtakelsen var upåregnelig når taket hadde TG 1. Selgeren hadde heller ikke sagt noe om en lekkasje som pågikk, eller om fare for vann inn i konstruksjonen.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det viste til at boligen var 64 år, og at taket hadde passert forventet levetid. Selgeren hadde opplyst om tidligere lekkasje, og takstmannen hadde sagt at kontrollen bare var visuell. Selskapet mente også at skaden oppsto etter overtakelsen, og at kjøperen uansett reklamerte for sent.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatet på tre punkter.

For det første var reklamasjonen i tide (etter avhendingsloven § 4-19 første ledd).

For det andre var lekkasjen en mangel (etter § 3-2 første ledd). TG 1 gir en positiv signaleffekt til vanlige kjøpere. Risikoen ved alder og begrenset inspeksjon ble nedtonet, og det var ikke gitt konkrete opplysninger som tilsa at det ville komme en kostbar lekkasje noen måneder etter overtakelsen. Opplysningen om en lekkasje i 2019 var ikke avgjørende, fordi egenerklæringen ga inntrykk av at den var utbedret.

For det tredje mente nemnda at kjøperens rapport gjorde mangelen sannsynlig. Selskapet hadde ikke lagt frem noen annen faglig vurdering som trakk den i tvil.

Prisavslaget ble satt til 122 500 kroner, som var kostnaden til utbedring inkludert rapporten. Nemnda tok ikke med 62 500 kroner som takstmannen hadde ført opp som fradrag for feil opplysninger om alderen på undertaket, fordi det ikke var sannsynliggjort at de hørte med. Utbedringen var lokal, så det ble ikke gjort fradrag for standardheving. Kjøperens egenandel på 10 000 kroner ble trukket fra. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy tilstandsgrad har vekt. Selv om boligen og taket er gamle, kan TG 1 gi en berettiget forventning om at taket ikke vil lekke kort tid etter overtakelsen, også når rapporten nevner begrenset inspeksjon.

Saken viser også at en fagkyndig rapport fra kjøperen kan være avgjørende når selskapet ikke svarer med egen dokumentasjon, og at kostnader som ikke er godtgjort, blir strøket fra prisavslaget.

Kort oppsummert

• Lekkasje rundt pipen og gjennom undertaket få måneder etter overtakelsen av en tomannsbolig fra 1961, med TG 1 på taket.
• Nemnda mente reklamasjonen var i tide og at TG 1 gjorde lekkasjen upåregnelig.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 122 500 kroner i prisavslag av kravet på 185 000 kroner, før fradrag for egenandel på 10 000 kroner.