Kjellerstue regnet som internt areal: medhold til kjøper (FinKN 2025-946)

Hva saken gjaldt

Kjøperen kjøpte i 2024 en toetasjes enebolig, antatt oppført rundt 1961, for 3,8 millioner kroner. Boligen hadde en delvis innredet kjeller med kun utvendig adkomst. Salgsoppgaven opplyste at innredningen av kjelleren ikke var omsøkt og ikke godkjent til varig opphold. Den oppga en innredet del av kjelleren på 25 kvadratmeter som internt bruksareal (BRA-i, areal innenfor boligens omsluttende vegger). Totalt internt areal var oppgitt til 109 kvadratmeter.

I en tegneskisse i tilstandsrapporten var innredede kjellerarealer med utvendig adkomst derimot markert som eksternt bruksareal (BRA-e, rom som hører til boligen, men ligger utenfor selve boenheten). Kjøperen oppdaget uoverensstemmelsen da han skulle planlegge oppgradering og tok kontakt med kommunen. Han mistenkte at kjelleren skulle vært regnet som eksternt areal, og at arealet dermed var 25 kvadratmeter mindre enn opplyst.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring, som dekker rimelige og nødvendige kostnader til juridisk bistand og dokumentasjon når kjøperen kan sannsynliggjøre et krav mot selger. Kjøperen ba selskapet, HELP Forsikring, om videre bistand mot selger og om at selskapet fikk en bygningssakkyndig til å vurdere avviket. Han mente at arealavviket var 22,9 prosent av internt areal, og at klassifiseringen brøt med den norske standarden for arealmåling.

Selskapet avslo. Det pekte på at det var opplyst om utvendig adkomst og om at kjelleren ikke var godkjent som egen boenhet. Selskapet mente at et krav mot selger ikke ville føre frem, fordi den ulovlige situasjonen var opplyst.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen medhold og sluttet seg i det vesentlige til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). To ting var viktige.

For det første er spørsmålet om arealet er oppgitt riktig, noe annet enn spørsmålet om rommene er lovlige. Opplysninger om manglende godkjenning avgjør ikke om et rom skal regnes som internt eller eksternt areal. Det springende punktet var om boligen hadde mindre areal enn opplyst etter § 3-3 andre ledd.

For det andre hadde selskapet ikke gjort nødvendige undersøkelser. Ifølge nemnda måtte selskapet klargjøre hvordan reglene for arealmåling skulle forstås, og det lå nær å spørre en bygningssakkyndig om riktig klassifisering. Nemnda mente at det var mye som talte for at kjelleren var feilklassifisert. Da var videre bistand omfattet av forsikringen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken gjelder ikke først og fremst om kjøperen har et krav mot selger, men om forsikringsselskapet kan avslå bistand uten å undersøke. Nemnda mente at et selskap ikke bare kan avvise saken. Der det er mye som taler for et arealavvik, må det gjøre de undersøkelsene som trengs.

Saken viser også at opplysninger om godkjenning og adkomst ikke løser spørsmålet om areal. Det er en egen vurdering hvordan rommene skal måles og regnes.

Kort oppsummert

• Kjøperen mistenkte at en innredet kjeller på 25 kvadratmeter med utvendig adkomst var regnet som internt areal ved en feil.
• Selskapet avslo bistand uten å undersøke om klassifiseringen var riktig.
• Nemnda ga kjøperen medhold og mente at arealspørsmålet måtte undersøkes.