Kondens og ventilasjon i leilighet fra 1999: delvis medhold (FinKN 2025-398)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treromsleilighet fra 1999, solgt for 3,45 millioner kroner i mai 2023. Salgsprospektet kalte den moderne og oppusset i 2023, med nytt bad, gulv og kjøkken. Selger opplyste i egenerklæringen om råteproblemer, men skrev at utluftingen hadde vært dårlig og nå var utbedret. Tilstandsrapporten ga vinduer, kjøkken og ventilasjon TG 1 (mindre eller moderate avvik), men sa at ventilasjonen ikke tilfredsstilte dagens krav. Andre rom fikk TG 2 (vesentlige avvik), med et varsel om feil oppbygging av vegger mot terreng.

Kjøper overtok i august 2023 og reklamerte i januar 2024. Da hadde det kommet kondens og mugg. Fagrapporter var enige om at årsaken var fukt inne fra som ikke ble ventilert ut.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 242 500 kroner, erstatning for takst- og andre utgifter, og forsinkelsesrenter. Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, viste til boligens alder og til opplysningen om at ventilasjonen ikke oppfylte dagens krav. Subsidiært mente det at prisavslaget var for høyt.

Tre kostnadsanslag lå på bordet: 210 625 kroner, 91 250 kroner og 242 500 kroner. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) fant en mangel og ga delvis medhold med prisavslag på 81 250 kroner etter egenandel. Selskapet fulgte den vurderingen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok stilling til to spørsmål.

Først om det var en mangel. Nemnda mente ja. Boligen var 24 år gammel, men solgt som moderne og oppusset. Ventilasjon, vinduer og kjøkken hadde TG 1, og selger sa at utluftingen var utbedret. Det talte for at kondensproblemene ikke var påregnelige. På den andre siden hadde kjøper fått vite at ventilasjonen ikke oppfylte dagens krav. Etter en samlet vurdering var det en mangel.

Så prisavslaget. Der fagfolk er uenige, skal den rimeligste forsvarlige utbedringen legges til grunn, og kjøper må sannsynliggjøre at den ikke er nok. Nemnda fulgte i hovedsak det rimeligste anslaget, men mente kjøper hadde krav på nye innerdører. Det var ikke forsvarlig å frese eller høvle dørene i en bolig som var opplyst oppusset i 2023. Nye dører ble satt til 55 000 kroner, og de øvrige arbeidene til 85 000 kroner. Prisavslaget ble 140 000 kroner. Fra dette gikk kjøperens egenandel på 10 000 kroner. Forsinkelsesrenter ble tilkjent.

Erstatning for takst- og andre utgifter ble avslått. Nemnda la til grunn at utgiftene var dekket av kjøperens egen boligkjøperforsikring, så det var ikke noe økonomisk tap. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en advarsel om at ventilasjonen ikke oppfyller dagens krav ikke automatisk stenger for et krav, særlig når resten av boligen er solgt som moderne og oppusset og bygningsdelene har TG 1.

Den viser også hvor mye utmålingen betyr. Kjøperen krevde 242 500 kroner, men fikk 140 000 kroner før egenandel, fordi nemnda følger den rimeligste forsvarlige løsningen. Vil du ha en dyrere løsning, må du sannsynliggjøre at den billigere ikke er tilstrekkelig.

Kort oppsummert

• Kjøper fikk kondens og mugg i en oppusset leilighet fra 1999 og krevde 242 500 kroner.
• Nemnda fant en mangel, men fulgte det rimeligste anslaget med tillegg for nye innerdører.
• Utfallet ble delvis medhold med prisavslag på 140 000 kroner før egenandel på 10 000 kroner.