Fukt i kjeller og gammel drenering: ikke medhold (FinKN 2026-327)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1983, solgt for 5,3 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev den som noe eldre i standard, men velholdt og med stort potensial. Tilstandsrapporten ga rom under terreng og drenering lys TG 2 (avvik uten behov for strakstiltak). Ved hulltaking (små åpninger i gulv og vegg for å måle fukt) var det funnet høy fuktighet i trevirket mot betonggulv og vegg. Rapporten anbefalte ytterligere undersøkelser og sa at vegger og gulv i kjelleren hadde kort gjenværende levetid.

Dreneringen var fra byggeåret, og mer enn halvparten av forventet levetid var brukt. Rapporten sa at redrenering ikke kunne utelukkes. Selger hadde i egenerklæringen svart nei på spørsmål om problemer med fukt i kjelleren.

Kjøperen fikk etter hvert vann i kjelleren. En skaderapport pekte på fuktinntrengning, saltutslag og knotteplast (plastfolie som beskytter grunnmuren mot fukt) som trolig var feilmontert. Gulvet i kjellerstuen hadde skjevheter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 530 216 kroner, med forsinkelsesrenter. Kravet omfattet utbedring av dreneringen, skader på parkettgulvet og andre kostnader. Skaderapporten anslo drenering og fuktsikring til 518 876 kroner og gulvet til 62 806 kroner. Kjøperen mente at lys TG 2 ga inntrykk av at det ikke var behov for umiddelbare tiltak, og at feilen skyldtes feil utførelse, ikke vanlig slitasje.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til boligens alder, til at kjøperen hadde fått konkrete opplysninger om fukt i kjelleren, og til at disse måtte ses sammen med opplysningen om dreneringen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Det var ikke en mangel etter § 3-2. Tre forhold veide tyngst.

For det første var boligen og dreneringen gamle. Tidligere praksis er at kjøper som hovedregel har overtatt risikoen for dreneringen når boligen er omkring 30 år eller eldre.

For det andre var risikoopplysningene mange. Hulltakingen hadde vist høy fukt, rapporten anbefalte flere undersøkelser, og kjøperen var varslet om at redrenering ikke kunne utelukkes. At takstmannen ikke fant fuktskade, endret ikke dette, siden befaringen bare er en overfladisk undersøkelse der hulltaking er en stikkprøve.

For det tredje talte ikke lys TG 2 tilstrekkelig for kjøperen. Nemnda syntes det var uheldig at både kjeller og drenering var gitt lys TG 2, og at feilen trolig kom av feilmontering. Men når hele bildet ble vurdert, kunne ikke nemnda se noe grunnlag for mangelsansvar. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en lav tilstandsgrad ikke overstyrer konkrete varsler i rapporten. Når rapporten sier at det er målt høy fukt og at redrenering ikke kan utelukkes, blir det vanskelig å hevde at problemene var uventede.

Den viser også at alderen på dreneringen har stor vekt. Nemnda sammenlignet med andre saker, og der det var færre varsler, var utfallet noen ganger et annet. Det er derfor selve opplysningsbildet som avgjør, ikke bare tilstandsgraden.

Kort oppsummert

• Vann i kjelleren og avvik ved dreneringen i en enebolig fra 1983, med krav om 530 216 kroner.
• Rapporten viste høy fukt, anbefalte flere undersøkelser og sa at redrenering ikke kunne utelukkes.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.