Mus og røyskatt under fritidsbolig fra 1976: ikke medhold (FinKN 2025-339)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1976 med tilbygg fra 2011, ved et vann og omgitt av skog. Den ble solgt for 1,45 millioner kroner i 2022. På tomten sto også en frittliggende badstue. Salgsprospektet kalte hytta koselig og fremhevet den naturskjønne beliggenheten.

Tilstandsrapporten ga veggkonstruksjonen tilstandsgrad 1, og det ble opplyst at det var montert musebørste i 2022. Gulvet mot grunnen fikk tilstandsgrad 3 (store eller alvorlige avvik), på grunn av målte høydeforskjeller, med et kostnadsestimat på 50 000 til 100 000 kroner. Grunnmur og krypkjeller fikk mørk tilstandsgrad 2 (avvik som kan kreve tiltak). Det stod også at badstuen var totalrenovert i 2019.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) krysset selger nei på spørsmål om kjennskap til skadedyr på eiendommen.

Etter overtakelsen fant kjøperen store mengder avføring fra mus og røyskatt i bjelkelaget, og både levende og døde mus. Det var flere store åpninger i stubbloftet (gulvet under hytta), og isolasjon manglet flere steder.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 124 279 kroner, i tillegg til 5 844 kroner i sakskostnader. Beløpet kom fra et pristilbud på riving av gulv, bytte av isolasjon og tilbakeføring av kjøkken og ovn.

Kjøperen fortalte at selger i ettertid hadde sagt at det hadde vært mus og røyskatt i badstuen, og at den derfor ble totalrenovert. Kjøperen mente selger hadde holdt tilbake dette, og at skadedyr da ikke kunne være påregnelig.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det viste til at hytta var eldre og lå i skogsterreng, og at gulvet allerede hadde fått tilstandsgrad 3. Selskapet pekte på at selger hadde sagt at det aldri hadde vært skadedyr i selve hytta, bare i badstuen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre ting var viktige.

For det første egenerklæringen. Nemnda var enig med kjøperen i at nei-svaret var uriktig, siden det faktisk hadde vært skadedyr i badstuen. Å nevne det først ved overtakelsen var heller ikke nok. Men et uriktig svar gir bare mangel (avhendingslova §§ 3-7 og 3-8) hvis det har virket inn på kjøpet.

For det andre selgers kunnskap. Nemnda la til grunn at selger ikke kjente til skadedyr i selve hytta, bare i badstuen noen meter unna. Musesikringen i 2022 kunne like gjerne være et tiltak etter problemene i badstuen.

For det tredje risikoopplysningene og boligens alder. Gulvet mot grunn hadde tilstandsgrad 3, og krypkjelleren hadde tilstandsgrad 2. Kjøperen måtte regne med utbedringer, og hytta lå i skogsterreng der mus er påregnelig. Etter § 3-2 var heller ikke skadeomfanget upåregnelig. Pristilbudet gjaldt omtrent halve gulvarealet i den eldste delen, og mus i eldre boliger ligger innenfor det som kan forventes, selv om det finnes både levende og døde mus.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et uriktig svar i egenerklæringen ikke alene gir krav. Nemnda spør om selger kjente til forholdet i selve bygningen kravet gjelder, og om feilen hadde betydning for kjøpet.

Den viser også at dårlige tilstandsgrader på gulv og grunn gjør det vanskeligere å hevde at skader på akkurat de delene var uventede. Ligger boligen i skog, og er den eldre, regnes mus ofte som noe kjøperen må ta høyde for.

Kort oppsummert

• Mus og røyskatt ble funnet i bjelkelaget under en fritidsbolig fra 1976, og selger hadde svart nei om skadedyr.
• Nemnda mente svaret var uriktig, men at selger ikke kjente til skadedyr i selve hytta, og at skadene var påregnelige.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.