Flaggermus og feil undertak i enebolig fra 1939: kjøper tapte (FinKN 2024-1035)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1939, solgt for 2,825 millioner kroner i april 2023. Salget skjedde utenfor det åpne markedet, så det fantes ingen salgsoppgave. Tilstandsrapporten beskrev en eldre, noe vedlikeholdt bolig der det måtte påregnes kostnader til oppgradering og oppussing.

Takkonstruksjonen og loftet fikk en mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten viste til fuktmerker på sperrer og undertak, lite lufting langs raftet, spor etter mus og mangelfull tetting der en pipe var fjernet. Den anbefalte nærmere undersøkelser. Taktekkingen og takkonstruksjonen over et tilbygg fikk TG IU, som betyr at delen ikke kunne undersøkes. Taket lå under snø.

Selgeren hadde bodd i boligen i 26 år. I egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) opplyste han om flaggermus i perioder om sommeren. Han opplyste også at taket ble skiftet i 1997, både av faglærte og ved egeninnsats.

Høsten 2023 fant kjøperen flaggermus på loftet. En byggmester mente senere at deler av loftet var en varm konstruksjon der undertaket ikke var godkjent. Lufting manglet, noe som hadde ført til kondens og råte, og undertak og pipebeslag var feil montert.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 437 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Beløpet var byggmesterens anslag for utbedring. Han mente at selgeren og selgerens takstmann hadde holdt tilbake opplysninger, og at rapporten ikke fulgte forskriften. Han kunne ikke regne med behov for nytt undertak, lufting og omlegging av taket, og feilene var vanskelige å oppdage før flaggermusene dukket opp.

Boligselgerforsikringen (forsikringen selgeren har for slike krav) avviste kravet. Selskapet mente at kjøperen var gjort kjent med forholdene før kjøpet, at forskriften var fulgt, og at kjøpet ville vært inngått på samme vilkår med riktig informasjon. Selskapet viste også til at årsaken til avviket spilte mindre rolle når utskifting uansett var påregnelig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet rett, og nemnda kunne i hovedsak slutte seg til det. To forhold veide tyngst.

For det første hadde kjøperen fått mange advarsler. Rapporten ga TG 2 og TG IU for taket, viste til fuktmerker, dårlig lufting og mus, og sa at flere deler måtte undersøkes videre. Selgeren hadde opplyst om flaggermus og om at taket delvis var utført ved egeninnsats. Alderen og den synlige tilstanden talte i samme retning, så kostnadene var ikke upåregnelige (§ 3-2).

For det andre mente nemnda at det ikke var sannsynlig at selgeren hadde holdt tilbake noe (§§ 3-7 og 3-8). Nemnda så at det kunne stilles spørsmål ved undertaket og hvor fagmessig det var. Men det var lite trolig at selgeren valgte en løsning han visste eller burde vite ikke holdt mål, da han gjorde arbeidet i 1997. Det var uklart hvilke tekniske krav som gjaldt da, og han planla å bo i boligen lenge. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 og TG IU på tak og loft er sterke varsler. Når rapporten anbefaler nærmere undersøkelser, og selgeren har sagt at arbeid er gjort ved egeninnsats, må du regne med at skjulte feil kan dukke opp.

Saken viser også at det er vanskelig å vise at selgeren holdt noe tilbake om et arbeid som ble gjort mange år før salget. Da må det finnes konkrete holdepunkter for at han visste bedre.

Kort oppsummert

• Flaggermus, feil undertak og manglende lufting ble funnet på loftet i en enebolig fra 1939, og kjøperen krevde 437 500 kroner.
• Nemnda mente rapportens advarsler og selgerens opplysninger gjorde feilene påregnelige, og at det ikke var holdepunkter for at selgeren kjente til dem.
• Selskapet fikk rett, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.