Arealavvik og feilmonterte vinduer: delvis medhold (FinKN 2024-688)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1956 på en stor tomt, solgt for 3,35 millioner kroner. Den ble markedsført som meget pen og godt vedlikeholdt. Annonsen og salgsoppgaven oppga et bruksareal (BRA) på 204 kvadratmeter og et primærareal (P-rom, det arealet som regnes som selve oppholdsrommene) på 160 kvadratmeter. Tilstandsrapporten oppga derimot 186 og 124 kvadratmeter.

Salgsoppgaven opplyste også at vinduene var byttet i 2018 og 2021. Tilstandsrapporten ga vinduene TG 1 (best mulig tilstandsgrad, ingen avvik). I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) sto det at vinduene var skiftet av selgerens ektefelle, som ikke var faglært, og at selgeren ikke kjente til utettheter eller råte.

Etter overtakelsen målte kjøperen arealet på nytt og fant at det var mindre enn opplyst. Kjøperen oppdaget også at vinduene i hovedetasjen og overetasjen var montert feil, slik at vann rant inn i konstruksjonen. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) to uker etter overtakelsen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde først at kjøpet ble hevet, med erstatning for ulike tap og forsinkelsesrenter. Subsidiært (som alternativ) krevde kjøperen prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og erstatning, til sammen 1,25 millioner kroner.

HDI, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravene. Selskapet mente kjøperen hadde fått riktige arealopplysninger i tilstandsrapporten, og at det var opplyst at vinduene var montert av en som ikke var faglært. Selgeren og takstmannen kjente ikke til feilene, mente selskapet, og uansett var det ikke grunnlag for heving.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda la vekt på tre forhold.

For det første mangelen. Selskapet hadde ikke kommet med nye innvendinger etter at sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) i Finansklagenemnda ga kjøperen medhold, og nemnda la sekretariatets konklusjoner til grunn. Det var en mangel ved arealet, fordi opplysningene i salgsdokumentene stred mot hverandre. Vinduene var også en mangel etter § 3-2, § 3-7 og § 3-8, fordi de hadde dårligere tilstand enn opplyst.

For det andre hevingen. Nemnda mente terskelen for å heve et kjøp er høy, og at kontraktsbruddet må være vesentlig. Utbedring av vinduene ville gi kjøperen noen ulemper, men bare en begrenset tid. Kjøperen hadde også vært på visning og visste hvor stor boligen virket. Prisavslag og erstatning ga en tilstrekkelig reaksjon.

For det tredje beløpet. For vinduene ble prisavslaget satt til 100 000 kroner, med et lite fradrag fordi utbedring gir kjøperen fordeler. For arealet la to meglere frem et verditap på 950 000 kroner. Nemnda, som sekretariatet, mente det var for høyt. Verdien avhenger ikke bare av størrelsen, men også av tomt, hage og utsikt, som var sentrale i markedsføringen. En konkurrerende budgiver hadde dessuten sagt at han ville bydd mellom 2,5 og 2,7 millioner kroner med riktig areal. Prisavslaget for arealet ble satt til 400 000 kroner.

Kjøperen fikk til sammen 500 000 kroner i prisavslag, 490 000 kroner etter fradrag for egenandelen. I tillegg kom erstatning på 137 500 kroner, blant annet for for mye betalt dokumentavgift, og forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at motstridende arealopplysninger i salgsdokumentene kan gi mangel, selv om ett av dokumentene har riktig tall. Den viser også at det er vanskelig å få heving. Når prisavslag og erstatning kan gjenopprette den økonomiske balansen, holder det ikke at boligen har flere mangler.

Saken viser til slutt at verditapet ved areal vurderes konkret. Nemnda regner ikke bare prosentvis, og den legger vekt på tomt og beliggenhet. Meglervurderinger som anslår verditapet høyt, må derfor begrunnes godt.

Kort oppsummert

• Arealet var mindre enn opplyst i annonsen, og vinduene var feilmontert selv om de hadde TG 1.
• Nemnda mente det var mangler, men ikke grunnlag for heving.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 500 000 kroner i prisavslag og 137 500 kroner i erstatning, mot et krav på 1,25 millioner kroner.