Solrik balkong uten sol i leilighet fra 1939: ikke medhold (FinKN 2023-291)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toromsleilighet fra 1939, solgt for 4 450 000 kroner. Salgsprospektet beskrev en «solrik vestvendt balkong». Tilstandsrapporten ga balkongen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet fordi rekkverket var for lavt etter dagens regler.

Kjøperen var opptatt av sol og spurte megleren om solforholdene på visning. Ifølge henne svarte megleren at det var sol på balkongen fra klokken 16 til 20. Etter overtakelsen mente hun at det i praksis aldri var sol der, fordi et tre på kommunens grunn skygget for solen. Hun reklamerte (meldte skriftlig fra om mangelen) til forsikringsselskapet. Kommunen hadde dessuten sagt nei til å felle treet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde forholdsmessig prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), fastsatt etter nemndas skjønn. Boligselgerforsikringen (selgers forsikring mot krav fra kjøper) dekket saken, og selskapet avslo kravet. Selskapet mente solforholdene ikke var dokumentert, at det ikke var sannsynlig at megleren hadde gitt konkrete muntlige opplysninger, og at trærne foran balkongen var synlige for alle på visning. Megleren uttalte i ettertid at han ikke husket hva som ble sagt på visning.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde altså ikke frem med kravet. Avgjørelsen ble truffet under dissens (uenighet i nemnda): to medlemmer utgjorde flertallet, ett medlem mindretallet.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og flertallet la vekt på tre ting.

For det første var ordet solrik etter deres syn ikke konkret nok til å være en opplysning som kan gjøre boligen mangelfull etter avhendingsloven § 3-8. I tidligere saker om sol hadde salgsdokumentene oppgitt bestemte tidspunkt.

For det andre lar muntlige opplysninger på visning seg dårlig avklare i en skriftlig sak. Megleren husket ikke hva som var sagt, og selgers forklaring var ikke lagt frem.

For det tredje var solforholdene ikke godt nok dokumentert. Tre bilder sier lite om hvordan sola faller gjennom året. Soldiagrammet viste sol helt eller delvis bare omkring klokken 19 og 20 på én dag i juni, og sa ikke noe om resten av året eller om hvordan bladene på trærne påvirker lyset. Da var heller ikke et verditap sannsynliggjort.

Mindretallet mente noe annet. Etter det medlemmets syn var solrik vestvendt konkret nok til at kjøperen kunne forvente sol store deler av ettermiddagen om sommeren. Soldiagrammet viste at dette ikke stemte. Mindretallet pekte også på at bygget var nordvestvendt og ikke vestvendt, og at opplysninger om sol vanligvis har betydning for prisen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøperen bærer bevisbyrden for hva som er sagt og for hvordan forholdene faktisk er. Nemnda behandler saker skriftlig og har lite å bygge på når det gjelder muntlige utsagn på visning. Generelle ord som solrik veier lett sammenlignet med konkrete tidspunkter i salgsoppgaven. Sol er dessuten vanskelig å dokumentere med noen få bilder.

Saken viser også at nemnda kan være delt. Her var én av tre uenig i resultatet.

Kort oppsummert

• Kjøperen mente en solrik vestvendt balkong aldri fikk sol, og krevde prisavslag.
• Nemnda ga selskapet medhold. Ordet solrik var for upresist, muntlige opplysninger var ikke dokumentert, og solforholdene var ikke godt nok belagt.
• Avgjørelsen var avgitt under dissens. Mindretallet mente opplysningen var uriktig.