Vannlekkasjer i kjelleren i enebolig fra 1972: ikke medhold (FinKN 2024-1186)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1972, solgt for 3,48 millioner kroner. Tilstandsrapporten ga rommene under terreng TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og påviste høyt fuktnivå i kjelleren. Takstmannen konstaterte at dreneringen fungerte dårlig, og at kjelleren hadde fått vann inn etter ekstremvær i 2019 og 2021. Vannrørene og avløpsrørene var fra byggeåret og fikk også TG 2. Rapporten sa at røropplegget burde holdes under oppsikt, og at skader kunne oppstå plutselig på så gamle anlegg. I egenerklæringen (selgerens skjema om det hun eller han kjenner til) skrev selgeren at vannet i kjelleren i 2019 og 2021 var «ordnet med».

Etter overtakelsen kom det flere store vannlekkasjer i kjelleren. Kjøperen lot først drenere rundt huset, men lekkasjene kom tilbake. Til slutt ble det funnet brudd på et avløpsrør under gulvstøpen i kjelleren. Da røret ble skiftet, opphørte lekkasjene. Kjøperens takstmann mente at flere forhold hadde virket sammen, blant annet manglende drenering, brudd på kommunens ledning og en defekt pumpe. Utbedringskostnadene ble anslått til 1 118 750 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 118 750 kroner. Kjøperen mente at rørene bare var gitt TG 2 på grunn av alder, uten konkrete opplysninger om svekkelse eller behov for tiltak. Kjøperen mente også at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger (§ 3-7), fordi to skaderapporter fra selgerens eiertid viste et konkret behov for utbedring.

Selskapet hadde boligselgerforsikringen (en forsikring som dekker selgerens ansvar overfor kjøperen). Det avslo kravet. Selskapet mente det ikke var dokumentert hva som hadde forårsaket rørbruddet, eller at det stammet fra selgerens tid. Selskapet mente videre at rørbruddet ikke var et klart avvik fra det en kjøper kunne vente, og at selgeren hadde opptrådt lojalt ved å opplyse om vann i kjelleren.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte seg i et flertall og et mindretall. Flertallet mente at det ikke var en mangel etter § 3-2 eller § 3-7. Tre ting veide tyngst.

For det første var det gitt omfattende risikoopplysninger (opplysninger om forhold som øker faren for skade). De gjaldt fukt i kjelleren, sviktende drenering, terrenget som falt inn mot huset og alderen på rørene. Da var det påregnelig at det kunne bli behov for undersøkelser og tiltak.

For det andre var boligen 50 år gammel. Flertallet mente at utskifting av rør og arbeid med dreneringen og gulvet var kostnader en kjøper måtte regne med, gitt alderen, tilstanden og det som var opplyst.

For det tredje gjaldt skaderapportene fra selgerens tid. Flertallet la til grunn at selgeren hadde underkommunisert innholdet i dem, og at de neppe var lagt frem ved salget. Men opplysningene som faktisk var gitt, ga et så tydelig risikobilde at mer informasjon neppe ville ha påvirket avtalen. Uten den påvirkningen (juristene kaller det innvirkning) blir det ingen mangel.

Mindretallet, ett medlem, kom til et annet resultat. Det mente at skaderapportene pekte på konkrete problemer som ikke var løst, og at de ga et mer alvorlig bilde enn selgerens egenerklæring. Mindretallet tok ikke stilling til beløpet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig med mange og tydelige risikoopplysninger gir kjøperen en svak stilling når skaden ligger innenfor det opplysningene beskrev. Det hjalp ikke at det var flere årsaker til lekkasjene, eller at rørbruddet først ble oppdaget etter flere forsøk på utbedring.

Saken viser også at selv når nemnda mener at selgeren har gitt noe ufullstendig informasjon, er det ikke nok alene. Informasjonen må ha hatt betydning for avtalen. For en gammel bolig med kjeller og kjente fuktproblemer er terskelen for å få medhold høy.

Kort oppsummert

• Gjentatte vannlekkasjer i kjelleren i en enebolig fra 1972, med et krav på 1 118 750 kroner.
• Nemnda ga kjøperen ikke medhold, fordi boligen var solgt med omfattende risikoopplysninger om fukt, drenering og rør.
• Avgjørelsen var uenig: mindretallet mente at selgeren holdt tilbake konkrete skaderapporter.