Fukt og råte i kjeller etter gjenmurt dør: ikke medhold (FinKN 2025-905)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1970 og solgt for 3,3 millioner kroner i 2023. Salgsoppgaven sa at boligen trengte noe oppgradering og vedlikehold, og at den fremsto som normalt godt vedlikeholdt. Selger hadde eid og bodd i boligen siden 1970. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte hun nei på spørsmål om fuktproblemer i kjelleren.

Tilstandsrapporten ga rom under terreng og drenering TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten nevnte en våt flekk på veggen i kjellerstuen med forhøyede fuktverdier, saltutslag, tegn til fuktgjennomtrenging i gulv og mur og dårlig ventilering. Fukten ble antatt å komme fra kondens, og rapporten anbefalte ventiler og ga et kostnadsestimat på mellom 10 000 og 50 000 kroner. Dreneringen var fra byggeåret og over halvparten av forventet levetid var brukt opp. Rapporten sa også at flere rom i kjelleren ikke var godkjent.

Da kjøperen ett år etter overtakelsen gjorde arbeider i kjelleren, fant han fukt og råte bak veggene. Han reklamerte (ga skriftlig beskjed om mangelen) i juni 2024. En byggerapport fant høyt fuktnivå ved et gammelt gjenmurt dørhull i vestveggen, og en takstøkonom mente at gjenmuringen var mangelfull, blant annet med for lite armering og plastavfall i betongen. Selger opplyste at murerarbeidet var gjort på 80-tallet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 67 300 kroner, som gjaldt å gjøre hele jobben ved døren på nytt, med forsinkelsesrenter. Han pekte på at salgsdokumentene ikke nevnte at en dør i kjelleren var murt igjen, og at han ikke kunne regne med å måtte tette et dørhull. Rapporten hadde dessuten pekt på kondens som årsak, ikke en feil ved gjenmuringen.

Selgers forsikringsselskap, HDI, avviste kravet. Det viste til opplysningene om fuktsymptomer og saltutslag og til TG 2, og mente at kjøperen i tilstrekkelig grad var gjort oppmerksom på risikoen. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet og mente at det ikke forelå noen mangel etter § 3-2. Tre ting veide tyngst.

For det første var boligen eldre. Den var 53 år ved salget, og kjøperen måtte regne med utidsmessige løsninger og skjulte avvik.

For det andre ga opplysningene om kjelleren et tydelig signal om mulige større skadefølger. Det var opplyst om våt flekk, forhøyede fuktverdier, saltutslag og fuktgjennomtrenging, og det var sagt at årsaken ikke var endelig avklart. Da var det påregnelig at fuktsikringen kunne svikte, og at utbedringer ville komme på kort sikt.

For det tredje fikk det ikke avgjørende betydning at årsaken var en annen enn rapporten antok, eller at gjenmuringen ikke var nevnt. Sekretariatet la også vekt på at nesten alle bygningsdeler i boligen hadde TG 2 eller TG 3, og at det var lite sannsynlig at selger visste om feilen etter så mange år. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en annen skadeårsak enn den rapporten antok, ikke alene gir krav. Har rapporten allerede varslet om fukt og TG 2 i kjelleren, kan nemnda mene at du måtte regne med utbedringer, selv om den konkrete feilen ikke ble nevnt.

Det som teller, er det samlede inntrykket av boligens alder, tilstandsgrader og synlige tegn på fukt. Ett manglende punkt i salgsmaterialet er sjelden nok.

Kort oppsummert

• Fukt og råte i kjelleren i en enebolig fra 1970 skyldtes en dårlig gjenmurt dør.
• Rapporten hadde gitt kjelleren TG 2 og varslet om fukt, saltutslag og uavklart årsak.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 67 300 kroner.