Knirkelyd fra leiligheten over, bygård fra 1895: ikke medhold (FinKN 2024-359)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet sentralt på Østlandet i en bygård fra 1895, solgt for 9,45 millioner kroner ved kontrakt 22. april 2022. Kjøper overtok 25. mai 2022. Salgsoppgaven omtalte den som et klassisk oppussingsobjekt. Tilstandsrapporten ga etasjeskillet (gulvet mellom etasjene) TG 3, som betyr store eller alvorlige avvik. Gulvet hadde en høydeforskjell på over 30 millimeter og et avvik på omtrent fem centimeter over 3,3 meter i stuen, og rapporten skrev at det var stedvis knirk i gulvet. Overflatene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og parketten bar preg av høy slitasje.

Kjøper merket etter overtakelsen kraftige lyder fra etasjen over. I juli 2022 reklamerte (varslet om kravet) kjøper på lyder fra taket og takkonstruksjonen, i tillegg til nabobråk. En rapport fra en fagrådgiver ble utarbeidet i 2023. Den målte lydnivået når en person gikk på gulvet i loftsleiligheten, i området mot pipen. Lyden økte med omtrent 40 dB, og rapporten kalte knirken ekstremt markert og mente at en så konkret og sterk lyd går ut over det en kjøper må regne med, også i en gammel bygård. Samtidig lå trinnlyden innenfor grenseverdiene fra byggeforskriften fra 1985. Rapporten mente det var sannsynlig at forholdet også fantes da selger bodde der.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 82 000 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selger måtte ha kjent til lyden, at den oppsto gjentatte ganger gjennom uken og gikk ut over bokvaliteten, og at det var gitt for lite informasjon ved salget.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det viste til at boligen var solgt som oppussingsobjekt, at knirk var opplyst, og at lyden var innenfor forskriftens grenseverdier. Selger hadde leid ut leiligheten i flere år, og hverken hun eller leietakeren hadde opplevd uvanlige lyder.

Hva nemnda la vekt på

Saken ble behandlet etter den nye avhendingslova. Nemnda var enstemmig om at selger ikke hadde holdt tilbake opplysninger (§ 3-7). Det var uklart om selger kjente til forholdet, siden hun hadde hørt lyder av og til, men ikke oppfattet dem som uvanlige. Leietakeren hadde heller ikke klaget. Nemnda behandler saker skriftlig og kunne ikke gå nærmere inn i partenes forklaringer.

Om selve mangelen (§ 3-1 og § 3-2, at boligen må være slik kjøper med rimelighet kan forvente) delte nemnda seg.

Flertallet la vekt på tre ting. Kjøper hadde fått opplysninger om oppussingsobjekt, TG 3 og knirk i gulv, og hadde dermed akseptert en viss risiko. Det var uklart hvor ofte lyden oppsto. Og nemnda har ikke teknisk kompetanse til å vurdere lydens art og omfang. Flertallet erkjente at lyden kunne virke markert og at det var noe uventet at den kom fra leiligheten over, men kom under tvil til at avviket ikke var sannsynliggjort. Det ble også pekt på at saken kunne stilt seg annerledes ved muntlig bevisføring i en domstol.

Mindretallet mente det var en mangel. Kjøper måtte regne med noe knirk, men de objektive målingene viste et avvik fra det man kunne vente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om alder og knirk i tilstandsrapporten gjør det vanskelig å få medhold for lydproblemer. Nemnda kan ikke selv høre problemet. Målinger og lydfiler hjelper, men ikke alltid nok når det er uklart hvor ofte lyden oppstår og om selger kjente til den.

Saken viser også at lyd er et subjektivt forhold, og at kjøper bør dokumentere hyppighet og styrke. Avgjørelsen er en dissens (uenighet i nemnda).

Kort oppsummert

• Kjøper fikk en kraftig knirkelyd fra loftsleiligheten over i en bygård fra 1895 og krevde 82 000 kroner.
• Flertallet mente kjøper hadde akseptert risikoen for knirk, at det var uklart hvor ofte lyden oppsto, og at selger ikke var bevist å ha visst.
• Utfallet var ikke medhold til kjøper. Ett medlem mente boligen var mangelfull.