Støttemur som sank ut i oppkjørselen: delvis medhold (FinKN 2024-283)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2007, solgt for 7,1 millioner kroner i november 2022. Kjøperen overtok i desember samme år. Selgeren hadde eid boligen siden 2007. Han opplyste at naboen hadde tinglyst rett til å bruke veien og halve garasjen, og at utgifter til vedlikehold skulle deles mellom eiendommene.

Tilstandsrapporten ga forstøtningsmurene (støttemurer) TG 3, det vil si kraftige tegn på forhold som trenger utbedring straks eller innen kort tid. Rapporten pekte på at murene manglet rekkverk eller annen sikring etter dagens krav, og at noe vedlikehold måtte påregnes. Kostnadsestimatet var 10 000 til 50 000 kroner. Terrengforholdene fikk lys TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak).

I mai 2023 oppdaget kjøperen at støttemuren i oppkjørselen begynte å sige, og at det oppsto hull i veien.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen fikk vurdert muren av to firmaer. Begge mente den måtte rives og bygges opp på nytt. Det ene mente steinen manglet skråning, slik at smeltevann og biltrafikk presset muren utover. Pristilbudene var på 475 035 kroner og 615 584 kroner. Siden kostnaden skulle deles med naboen, krevde kjøperen halvparten av det laveste tilbudet som prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kravet var på 237 517 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at muren var opplyst som et problem allerede ved salget, og at TG 3 tilsa at kjøperen måtte regne med utbedring. Det mente også at kjøperen hadde klaget for sent.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde funnet vurderingen noe tvilsom, og nemnda var også i tvil. Nemnda kom likevel til at det var en mangel. Tre forhold veide tyngst.

For det første er en høy tilstandsgrad ikke noe forbehold som utelukker ansvar. Selv om en bygningsdel har TG 3, kan den ha en mangel.

For det andre gjaldt TG 3 og kostnadsanslaget etter nemndas syn i hovedsak manglende rekkverk og sikring. Feilen som dukket opp, var en annen. Muren sank ut på grunn av smeltevann og trafikk, og det var noe takstmannen ikke hadde nevnt. Det var mer uventet enn det rapporten beskrev.

For det tredje hadde selskapet ikke lagt frem noen vurdering som viste at utbedringene ikke var nødvendige. Nemnda ga derfor kjøperen rett i at det var en mangel.

Selskapets innvending om for sen klage førte ikke frem.

Prisavslaget ble likevel mye lavere enn kravet. Kjøperen måtte være forberedt på utgifter til sikring og noe vedlikehold, og det må legges inn noe slingringsmonn i takstmannens anslag. Det ble også gjort fradrag for standardheving, fordi kjøperen får en ny mur. Kjøperen må også selv dekke en egenandel som loven fastsetter. Prisavslaget ble satt til 100 000 kroner, og avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 3 ikke stenger døren for et krav. Det som teller, er om det som viste seg, avviker fra det rapporten faktisk beskrev. Tilstandsrapportens tall er heller ingen garanti, men de setter en forventning om størrelsen på utbedringen.

Mange nøyer seg med å se på kravet som ble fremmet, men prisavslaget kan bli mye lavere. Fradrag for egenandel, slingringsmonn og standardheving gjør at det du får, ofte er langt under kostnaden ved å bygge nytt.

Kort oppsummert

• En støttemur med TG 3 og kostnadsanslag på 10 000 til 50 000 kroner begynte å sige og måtte rives. Kravet var 237 517 kroner.
• Nemnda mente at feilen var noe annet enn det rapporten beskrev, og fant en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 100 000 kroner.