Stokkmaur i eldre hytte fra 1973: delvis medhold (FinKN 2024-505)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig i Nordland fylke, oppført i 1973 og solgt for 730 000 kroner. Salgsoppgaven kalte den en nydelig hytte, og den ble markedsført med enkel standard. I egenerklæringen (selgers skjema om det hun kjenner til) skrev selger at hytten var bygget ufaglært med datidens materialer, og at vinduer og kledning senere var skiftet på samme måte. Selger opplyste også at det hadde vært mus, og at to hjørner var angrepet av stokkmaur tidlig på 2000-tallet. Angrepet var ifølge selger bekjempet, og skadene på bunnsvillen utbedret.

Tilstandsrapporten ga flere sentrale bygningsdeler tilstandsgrad 1 (TG 1, som betyr normal slitasje uten behov for strakstiltak), blant dem vegger, vinduer og etasjeskille. Kryprommet under hytta var ikke undersøkt på grunn av snø og is. Takstmannen trakk bare 80 000 kroner fra den tekniske verdien på 470 000 kroner.

Sommeren etter oppdaget kjøperen aktive stokkmaur i alle vegger og gulv. Skadedyrfirmaet skrev at bærende konstruksjoner under hytta var ødelagt. En takstmann fant også løse og ustabile peler og råte i bunnsvill og gulvbjelker.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 407 381 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet bygde på utbedringskostnader anslått til 437 816 kroner, minus fundamentering.

Selskapet bak selgers boligselgerforsikring avviste at det var en mangel. Det viste til at det var gitt mange risikoopplysninger. Det mente subsidiært at kjøperen burde oppdaget forholdet tidligere, og at et eventuelt prisavslag måtte reduseres med omtrent 90 prosent fordi utbedringen ville gi en bedre hytte enn kjøperen hadde kjøpt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga delvis medhold og sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Det ble en mangel etter § 3-2.

Noe talte for selgeren. Hytta var markedsført som enkel, det var opplyst om mus, og opplysningene om ufaglært arbeid betyr at kjøper må regne med lavere kvalitet.

Likevel veide andre forhold tyngre. Selger skrev at stokkmaurene var bekjempet og skadene utbedret, og det ga inntrykk av at saken var ute av verden. Det var ikke opplyst at utbedringen var mangelfull eller ufaglært. Skadene viste dessuten at angrepet var aktivt og hadde pågått lenge. Og tilstandsrapporten ga TG 1 til flere bygningsdeler, som gir kjøper høye forventninger, selv med opplysninger om egeninnsats. Skadeomfanget passet ikke med det.

Utmålingen (§ 4-12) ble skjønnsmessig. Nemnda mente at et fradrag på 90 prosent var for mye, siden takstrapporten langt på vei hadde godkjent egeninnsatsen. Et fradrag for standardheving var likevel riktig, fordi hele hytta var bygget ufaglært. Prisavslaget ble satt til 290 000 kroner etter at det var tatt hensyn til kjøperens lovpålagte egenandel (kjøperens egen del av tapet).

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om at et skadedyrangrep er utbedret, kan gi kjøper rett til å tro at problemet er løst. Kjøper må da ikke regne med et nytt, omfattende angrep.

Den viser også at en god tilstandsrapport har vekt, selv når boligen er gammel og bygget ufaglært. Samtidig er et krav sjelden dekket fullt ut. Når en gammel bygning utbedres, kan kjøperen måtte tåle fradrag fordi resultatet blir bedre enn det som ble kjøpt.

Kort oppsummert

• Omfattende stokkmaurangrep i en enkel fritidsbolig fra 1973, etter opplysning om at maur var bekjempet.
• Nemnda mente skadeomfanget ikke stemte med det kjøper kunne forvente, ut fra opplysningene og TG 1.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 290 000 kroner i prisavslag av 407 381 kroner krevd.