Råteskadet bærebjelke i villa fra 1919: ikke medhold (FinKN 2025-310)

Hva saken gjaldt

Boligen var en stor, klassisk enebolig på Østlandet fra 1919, solgt for 17,5 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev den som «Velholdt, men med moderniseringsbehov», med eldre og stedvis enkel standard, og sa at det på grunn av alder og tilstand måtte påregnes vedlikehold og oppgradering.

Tilstandsrapporten ga taktekking, takkonstruksjon og etasjeskille mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstenen var lagt i 1985, og over halvparten av forventet brukstid var antatt oppbrukt. Etasjeskillet fikk TG 2 på grunn av skjevheter og høydeforskjeller. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) opplyste selger om en tidligere lekkasje fra et toalett i 2. etasje, der himling og isolasjon mellom 1. og 2. etasje ble fjernet, og om at taket var reparert.

Under oppussing åpnet kjøperen himlingen og fant fukt- og råteskader i en bærebjelke mellom 1. og 2. etasje. Byggefirmaet mente at taket trolig hadde vært utett over tid, og at hele bjelken måtte skiftes.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 47 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen viste til at risikoopplysningene om etasjeskillet gjaldt skjevheter, ikke fukt i bjelkene, og at skaden derfor var upåregnelig.

Anticimex, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selskapet viste til boligens alder og til at tak og etasjeskille hadde TG 2. Den mest sannsynlige årsaken var lekkasjer i taket, og det var gitt konkrete risikoopplysninger om taket.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at en skade på bærende deler kan være en grunnleggende (fundamental) mangel, selv i en eldre bolig solgt som oppussingsobjekt. Bjelkene var opplyst å være i normal stand, og det var ikke sagt noe om skader på dem. Nemnda tiltrådte det rettslige utgangspunktet, men landet på motsatt resultat i den konkrete vurderingen (§ 3-2 første ledd). Tre forhold veide tyngst.

Alder og markedsføring: Boligen var fra 1919 og solgt med moderniseringsbehov.

Risikoopplysningene: Flere bygningsdeler, blant annet taktekking, takkonstruksjon og etasjeskille, hadde TG 2, og selger hadde fortalt om en tidligere lekkasje.

Skadens art: Råten så ut til å være en følgeskade av takets lekkasje, som det var opplyst om. Nemnda mente at skaden ikke uten videre var en sikkerhetsmangel, at omfanget var moderat, og at også varige bygningsdeler i eldre boliger etter hvert må skiftes ut.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en skade på en bærende bygningsdel ikke alltid gir mangel, selv om nemnda i andre saker har vært strengere. Det avgjørende er hele opplysningsbildet, alderen på boligen og hvor omfattende og alvorlig skaden er.

En tidligere lekkasje som er omtalt i salgsdokumentene, kan bli regnet som forklaring på senere følgeskader. Det gjelder også der skaden sitter et annet sted enn den som var beskrevet.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 47 000 kroner etter råte i en bærebjelke i en villa fra 1919.
• Nemnda la vekt på alder, moderniseringsbehov, TG 2 og opplysningen om en tidligere lekkasje.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem, selv om sekretariatet mente det var en mangel.