Etasjeskille i tre, ikke betong, og feil bad: delvis medhold (FinKN 2025-975)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1994, solgt for 13,1 millioner kroner ved kontrakt i oktober 2022. Den ble markedsført som flott og attraktiv. Tilstandsrapporten sa at boligen hadde normal standard, men at noen oppgraderinger burde påregnes.

Rapporten ga taktekking, ventilasjon, el-anlegg og utvendig kledning TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Badet i annen etasje var oppgitt som rehabilitert i 2020 og 2021 og fikk TG 1 (ingen avvik). Både salgsoppgaven og rapporten sa at etasjeskillet mellom kjeller og første etasje var i betong.

Etter overtakelsen i januar 2023 fant kjøper lekkasje fra taket, ventilasjon som ikke virket, feil fall og fuktskader på badet, vannrør som frøs, mangler ved luftingen bak kledningen og feil på el-anlegget. Etasjeskillet viste seg å være av tre.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 895 833 kroner og 126 000 kroner i erstatning for midlertidig bosted, med forsinkelsesrente. Anslagene for badet varierte fra 54 500 kroner for lokal utbedring til 480 000 kroner for nytt bad.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at boligen var i den standarden en kjøper kunne vente av en bolig i denne alderen. Det mente at selger ikke kjente til feilene på bad og ventilasjon, og at etasjeskillet ikke hadde påvirket avtalen. Skulle det bli mangel, burde den rimeligste utbedringen legges til grunn.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte forholdene i tre grupper.

Påregnelig og derfor ikke mangler: taket, ventilasjonen, el-anlegget og kledningen. Alle hadde TG 2 og risikoopplysninger. Taktekkingen var over halvparten av levetiden, og det var anbefalt å etablere ventiler i alle rom i kjelleren. Utbedringskostnaden for el-anlegget var moderat, og skaden på taket var utbedret uten at omfanget var vist.

Mangler ved badet og vannrørene. Badet var opplyst som nyoppusset og fikk TG 1, og alle fagkyndige mente at arbeidet var ufagmessig utført og avvek fra byggereglene. Kjøper kunne ikke forvente avvik av den størrelsen. Vannrørene frøs fordi rørfordelerskapet på yttervegg ikke var godt nok isolert, og det var ikke opplyst. Nemnda mente lokal utbedring var forsvarlig og la til grunn 54 500 kroner for badet og 18 125 kroner for rørene.

Etasjeskillet. Flertallet mente at en konkret opplysning om betong som viser seg å være feil er et avvik fra avtalen (avhendingslova §§ 3-1 og 3-2). Det var ikke gjort lydmålinger, så flertallet satte prisavslaget skjønnsmessig til 75 000 kroner. Til sammen ble prisavslaget 137 625 kroner etter fradrag for kjøpers egenandel. Kravet om erstatning for midlertidig bosted førte ikke frem, fordi det ikke var vist at kjøper ikke kunne bo i boligen under arbeidet.

Mindretallet var enig i at det var et avvik, men mente at det ikke var vist at boligen var mindre verdt, og at det da ikke kunne gis prisavslag.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er forskjell på det som er opplyst som risiko og det som er opplyst som fakta. Feil i deler som har TG 2 og alder, må kjøper ofte tåle. Når salgsdokumentene sier noe konkret, som at et gulv er i betong eller at et bad er nyoppusset og i orden, kan kjøper holde seg til det.

Den viser også at nemnda velger den rimeligste forsvarlige utbedringen. Et krav om nytt bad når lokal utbedring holder, blir ikke fullt ut dekket.

Kort oppsummert

• Mange feil ble funnet i en enebolig fra 1994, men bare etasjeskillet, badet og vannrørene ble regnet som mangler.
• Salgsoppgaven sa betong, men etasjeskillet var av tre, og badet var nyoppusset med feil fall.
• Kjøper fikk delvis medhold og 137 625 kroner i prisavslag. Nemnda delte seg.