Ventilasjonsanlegg i tomannsbolig fra 1963: ikke medhold (FinKN 2026-777)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig på Østlandet, opprinnelig fra 1963 og påbygget og ombygget i 2018. Den ble solgt for 4,775 millioner kroner ved kjøpekontrakt fra juni 2022 og overtatt i august 2022. Salgsoppgaven sa at standarden hovedsakelig var fra 2018, og at boligen hadde balansert ventilasjon (et anlegg som blåser frisk luft inn og trekker brukt luft ut). Tilstandsrapporten ga ventilasjonen TG 1, som betyr ingen avvik.

Kjøperen opplevde dårlig luft etter innflytting. Kjøperen syntes innelufta var så dårlig at det ble vanskelig å hvile i boligen, og fikk helseplager. Filterbytte hjalp ikke. Kjøperen så også at det rant vann ut av ventilene i stuetaket. I november 2022 ble det gjort en undersøkelse av anlegget. Den viste blant annet mye kondens, feil ved styringen og viftene, fuktig kanalnett og rør som var montert feil. Fuktskader i himlinger og på loftet måtte utbedres, og anlegget ble skiftet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 202 598 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss renter. Kostnadene bestod blant annet av 22 850 kroner for utbedring av fuktskader på loftet, 36 875 kroner for reparasjon og maling av himlinger og 142 873 kroner for nytt ventilasjonsanlegg. Kjøperen mente forholdet ikke kunne gjøres gjeldende før anlegget ble undersøkt i november 2024, og at reklamasjonen i desember 2024 derfor var i tide.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det mente at kjøperen hadde reklamert for sent. Selskapet viste til at avvikene måtte ha vært der hele tiden, at kjøperen selv hadde beskrevet dårlig luft, og at ventilene hadde tydelige fuktringer. Selskapet mente også at det uansett ikke var noen mangel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat, selv om den var noe i tvil. Tre ting veide tyngst.

For det første tidsforløpet. Kjøperen bodde i boligen vinteren 2022 og vinteren 2023, og reklamerte først i begynnelsen av vinteren 2024, mer enn to år etter overtakelsen. Kjøperen skal ha noe tid til å finne ut hva som er galt, men det var for lenge.

For det andre er kravene til selve reklamasjonen små. Kjøperen trenger ikke vite årsaken eller beløpet, bare gi beskjed om at det er noe galt.

For det tredje var det lite trolig at kjøperen ikke tenkte på ventilasjonen som mulig årsak til helseplagene. Kjøperen hadde selv prøvd å bytte filter, og bildene fra undersøkelsen viste tydelige fuktringer ved ventilene som det er påfallende å ikke ha sett da.

Nemnda så ikke at unntaket for reklamasjonsfristen kunne brukes. Kravet var derfor tapt, og avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å reklamere løper fra det tidspunktet du burde ha forstått at noe var galt, ikke fra det tidspunktet en fagperson gir en full forklaring. Hvis du opplever et vedvarende problem, som dårlig luft eller vann fra ventilene, bør du gi en enkel skriftlig beskjed til selger eller selskapet tidlig. Beskjeden trenger ikke å være detaljert. Et krav kan gå tapt selv når feilen er reell.

Kort oppsummert

• Feilmontert ventilasjonsanlegg med kondens i en tomannsbolig fra 1963, med krav på 202 598 kroner.
• Nemnda mente kjøperen hadde reklamert for sent, mer enn to år etter overtakelsen.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem, og nemnda avgjorde ikke om det var en mangel.