Bad-lekkasje uten hulltaking i rekkehus fra 1983: ikke medhold (FinKN 2025-171)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus i Rogaland fra 1983, solgt for 1,85 millioner kroner i 2022. Den ble presentert som velholdt med normalt god standard. Tilstandsrapporten ga badet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på flere punkter, blant annet overflater og fukt i tilliggende konstruksjoner. Rapporten viste svertesopp og sprekker i flisfugene, og at slike sprekker kan tyde på skjulte fuktskader.

Takstmannen hadde ikke tatt hull i veggen bak våtsonen for å måle fukt. Rapporten sa at selger ikke hadde tillatt det. Det var heller ikke gjort fuktmåling på annen måte.

Omtrent 14 måneder etter overtakelsen ble kjøper klar over fukt og lukt på soverommet da han pusset opp. Åpning av konstruksjonen viste vann under gulvet og i veggen mellom bad og soverom. Årsaken var et utett rør på badet. En fagkyndig mente skaden hadde pågått lenge og at badet måtte rives og bygges opp igjen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 218 750 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Han mente at badet ikke var fra 1983 og at han ikke kunne forvente så omfattende skjulte skader, selv om noen risikoopplysninger var gitt. Han mente også at rapporten var ugyldig uten hulltaking, og at selger måtte ha kjent til lekkasjen fordi gulvet på soverommet nylig var byttet.

Selgerens forsikringsselskap, som dekker boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selskapet mente at selger ikke kjente til lekkasjen, og at hulltaking neppe ville ha funnet skaden, som satt på motsatt side av våtrommet. Selskapet mente også at et eventuelt avslag i alle tilfeller måtte begrenses.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente rapporten ikke oppfylte forskriftens krav, men var i tvil om forholdet var upåregnelig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok ikke stilling til om tilstandsrapporten var gyldig. Den så i stedet helt bort fra opplysningene i rapporten og vurderte saken ut fra det kjøper med rimelighet kunne forvente (§ 3-2). Da spilte det ingen rolle om rapporten hadde virkning.

Avgjørende ble badets alder. Ut fra opplysningene ved salget måtte kjøper legge til grunn at badets alder var ukjent, trolig enten fra byggeåret eller fra 1997. Selger hadde dessuten svart nei på om det var gjort arbeid på badet.

Uansett hvilket år man la til grunn, var det påregnelig å måtte utbedre hele badet på kort sikt. Nemnda mente det var forventet at det kunne skjule seg skader etter alder, slitasje og elde. Det var ikke sannsynliggjort at følgeskadene var mer omfattende enn det som var påregnelig ut fra badets alder og utseende.

Nemnda fant heller ikke grunnlag for at selger hadde gitt feil opplysninger (§ 3-7).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at manglende hulltaking ikke automatisk gir deg medhold. Nemnda kan la spørsmålet om rapportens gyldighet ligge og likevel avgjøre saken ut fra alder og synlig tilstand. Et eldre bad må du regne med å måtte pusse opp, og du må også regne med at det kan finnes skjulte skader.

Det får vekt hva selger faktisk visste. Her ble det ikke funnet grunnlag for at selger kjente til lekkasjen.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra badet i et rekkehus fra 1983 ga skader på soverommet, og badet måtte totalrenoveres.
• Hulltaking manglet i tilstandsrapporten, men nemnda tok ikke stilling til om rapporten var gyldig.
• Kjøperen fikk ikke medhold, fordi utbedring av et så gammelt bad var påregnelig.