Lekkasje fra gammelt sluk i bad fra 2013: kjøper tapte (FinKN 2024-1048)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toroms leilighet i en bygård fra 1890, solgt for 2,6 millioner kroner i mai 2023. Det ble opplyst at badet var pusset opp i 2013. Tilstandsrapporten ga likevel punktet om sluk, membran og tettesjikt en mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Plastsluket var av eldre dato, antatt fra 1980-tallet, og membranen hadde ukjent utførelse. Rapporten sa at det var brukt opp mer enn halvparten av forventet levetid, og at sluket og trolig membransjiktet måtte skiftes for å få bedre tilstandsgrad. Baderomsviften fikk TG 1.

Selgeren hadde eid leiligheten siden april 2022, og badet var pusset opp før selgerens tid. Selgeren opplyste at arbeidet var utført av faglærte, og at det ikke fantes dokumentasjon på hvordan badet var bygget opp.

I september 2023 oppdaget kjøperen lekkasje fra dusjen ned til naboen under. En skaderapport fant hull i membranen på flere steder og manglende tetting rundt sluket. En annen rapport beskrev rust på skruene, en skadet mansjett og en vifte som ikke virket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 279 635 kroner, som var et pristilbud for å bygge om hele badet. Rørleggerarbeid lå på 48 250 kroner i tilbudene, og viften på 13 250 kroner. Kjøperen mente at badet ikke svarte til det som var avtalt, at en lekkasje fra et bad fra 2013 var upåregnelig, og at feilen var synlig for selgerens takstmann.

Boligselgerforsikringen (forsikringen selgeren har for slike krav) avviste kravet. Selskapet mente at selgeren ikke kjente til feilene, at takstmannen hadde undersøkt badet slik forskriften krever, og at forholdene var påregnelige etter alderen og opplysningene. For viften mente selskapet at et eventuelt prisavslag ville være under 10 000 kroner og dermed dekket av kjøperens egenandel (den delen av tapet kjøperen selv må bære).

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet rett, og nemnda kom til samme resultat. Tre forhold var viktige.

For det første fantes det ikke nok holdepunkter for at selgeren eller takstmannen kjente til feilen (§ 3-7). Rapporten var skrevet elleve måneder før lekkasjen, og takstmannen forklarte at han ikke så skade på membranen. Nemnda mente det var mindre sannsynlig enn sekretariatet at feilen fantes allerede ved befaringen, siden det ikke var funnet vesentlig fukt i etasjen under.

For det andre var risikoen tydelig nok formidlet. TG 2 er en svak vurdering som viser at kostnader kan komme på kort sikt. Rapporten sa at sluket var gammelt og at det måtte skiftes for å få bedre grad. Opplysningen om oppussing i 2013 sa ikke hva som var fornyet, så kjøperen måtte regne med å utbedre sluk, membran og tettesjikt snart (§ 3-2).

For det tredje var det unntak for viften. Nemnda var enig med kjøperen i at en defekt vifte med TG 1 var upåregnelig. Men kostnaden var 13 250 kroner, og etter fradrag for at et nytt anlegg er bedre enn det gamle, og for egenandelen, var det ingenting igjen å kreve. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at oppussingsår i salgsoppgaven ikke er nok. Det som teller, er hva tilstandsrapporten sier om enkeltdelene, særlig sluk og membran, som ofte er eldre enn selve oppussingen.

En TG 2 med varsel om alder og utskiftning gjør at du må regne med kostnader på kort sikt. Selv om en feil er upåregnelig, kan prisavslaget bli for lite til å nå over egenandelen.

Kort oppsummert

• En andelsleilighet i en bygård fra 1890 fikk lekkasje fra badet og en defekt vifte, og kjøperen krevde 279 635 kroner.
• Nemnda mente rapportens TG 2 og opplysninger om gammelt sluk gjorde lekkasjen påregnelig, og at prisavslaget for viften var under egenandelen.
• Selskapet fikk rett, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.