Lekkasje fra takvindu i dødsbo-leilighet: reklamert for sent (FinKN 2025-762)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toppleilighet over to plan i et borettslag, bygget i 2008. Den ble solgt som dødsbo for 3,2 millioner kroner ved kontrakt i september 2022 og overtatt 30. november 2022. Salgsoppgaven beskrev fin standard. Tilstandsrapporten ga vinduene, inkludert takvinduene, TG 1 (ingen avvik) og opplyste om en taklekkasje i 2019 som hadde ført til ny parkett i loftstuen. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) stod det at det hadde vært lekkasje rundt et takvindu i andre etasje, og at borettslaget hadde utbedret den.

Rundt 12. februar 2023 oppdaget kjøperen lekkasje fra ett takvindu og tilkalte et byggfirma samme dag. I midten av april dukket det opp lekkasje fra et annet vindu, uten at datoen er sikker. I innkallingen til generalforsamlingen 24. mai 2023 fikk kjøperen vite at lekkasjen gjaldt flere leiligheter. På et ekstraordinært møte 3. juli 2023 ble det vedtatt å skifte yttertaket og takvinduene. Borettslaget tok opp et felleslån på 5 millioner kroner, og kjøperens andel var 291 017 kroner. Kjøperen sendte klage til forsikringsselskapet 17. juli 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 291 017 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med rente. Kjøperen mente boligen ikke var som en kunne forvente, siden den var beskrevet som i god stand. Kjøperen mente også at fristen for å klage først startet da han fikk vite om konstruksjonsfeilen i taket, altså i mai.

Selgers forsikringsselskap, Fremtind, avviste kravet. Selskapet mente kjøperen klaget for sent. Kjøperen hadde oppdaget lekkasje allerede i februar, og da var det en realistisk mulighet for at selger var ansvarlig. Subsidiært startet fristen i april da nok et vindu begynte å lekke.

Hva nemnda la vekt på

Spørsmålet var om kjøperen reklamerte innen rimelig tid. Reklamasjon er en melding til selger eller forsikringsselskapet om at du mener det er en mangel. Fristen begynner normalt å løpe når det du har oppdaget gir en realistisk mulighet for at selger er ansvarlig (§ 4-19). Du trenger ikke kjenne alle detaljer, og det stilles små krav til innholdet i meldingen.

Flertallet, to av tre medlemmer, mente at fristen startet i februar 2023, og at kravet dermed var bortfalt. De la vekt på tre ting.

For det første kunne kjøperen ha høye forventninger. Boligen var fra 2008, og vinduene hadde TG 1.

For det andre var lekkasjen på akkurat det stedet der egenerklæringen sa at det hadde vært lekkasje som var utbedret. Det burde ha vært et varsel for kjøperen.

For det tredje viste kjøperens egen reaksjon hvor alvorlig lekkasjen fremsto. Han kontaktet et byggfirma umiddelbart. At den underliggende årsaken først ble kjent i mai, endret ikke dette.

Dissensen

Et medlem mente at kjøperen reklamerte i tide (dissens betyr at nemnda er uenig). Mindretallet mente at lekkasjen ikke ga grunn til å tro at noe annet enn selve vinduet var galt. Det var opplyst om en tidligere lekkasje som var utbedret, og taket var nytt. Det mest nærliggende var å tro at vinduet var mangelfullt utbedret. Konstruksjonsfeilen som krevde nytt tak, var et annet forhold enn det utette vinduet, og fristen for den startet først med innkallingen til generalforsamlingen. Mindretallet ville gitt prisavslag på 170 000 kroner etter fradrag for egenandelen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at reklamasjonsfristen kan starte tidlig, selv før du vet hva som er årsaken. Første lekkasje kan være nok, særlig når salgsdokumentene har fortalt at det har vært lekkasje samme sted. Nemnda så på hva kjøperen kunne forstå da lekkasjen kom, ikke på når hele bildet ble klart.

Saken viser også at nemnda kan være delt om hvor tidlig en lekkasje gir grunn til å melde fra. Slik saken ble avgjort, var det den første lekkasjen som telte.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra takvinduer i februar og april 2023. Konstruksjonsfeil i taket ble kjent i mai. Klagen kom 17. juli.
• Flertallet mente fristen startet ved første lekkasje, og at kjøperen reklamerte for sent.
• Selskapet fikk medhold, mot én stemme. Kjøperen fikk ikke medhold.