Sotskader fra pipen i enebolig fra 1911: ikke medhold (FinKN 2023-125)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1911 på Østlandet, solgt for 4 500 000 kroner med kontrakt datert 15.3.22 og overtatt 8.4.22. Saken er behandlet etter den nye avhendingsloven, som gjelder fra 1.1.22. Salgsprospektet opplyste at tidligere eier hadde pusset opp store deler av andre etasje i årene 2010 til 2012, og at det var satt inn et stålrør i pipen. Tilstandsrapporten ga både etasjeskillerne og pipe og ildsted TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Brannvesenet hadde vært på befaring 6.1.22. Rapporten sa at avvikene fra den befaringen var rettet, bortsett fra innkledningen av pipen i første etasje. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) opplyste selger om et tidligere fyringsforbud som var opphevet da selger overtok boligen.

Under oppussing i andre etasje fant kjøper sot mellom trelagene i etasjeskillet. Soten ble tydeligere jo nærmere pipen kjøper kom. Et firma skrev at pipen var utett på grunn av slitasje og alder i fugene, og at sot hadde trengt inn i vegger og etasjeskiller. Pipen var utbedret da rapporten kom.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene på 45 753 kroner og takstutgifter på 6 250 kroner, med fradrag for egenandelen, pluss forsinkelsesrente. Kravet ble i sum oppgitt til 42 003 kroner. Kjøper mente boligen ikke var slik en kjøper kunne vente, siden det var opplyst om nytt pipeløp og oppussing, og soten var synlig på bjelkelag og murstein på loftet.

Selskapet, som var selgers boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), viste til at pipen var 111 år gammel og at sotskadene skyldtes alder og slitasje. Skader ved pipen var påregnelige, og kjøper hadde ikke undersøkt nærmere selv om rapporten anbefalte det.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold under tvil. Nemnda kom til motsatt resultat, også under tvil, og kalte saken et grensetilfelle. Kjøper fikk ikke medhold. Tre forhold var viktige.

For det første boligens alder. Ved kjøp av en 111 år gammel bolig må kjøper regne med noen skjulte feil og svakheter. Forarbeidene til loven sier at alder er et sentralt moment, og at en kjøper kan måtte finne seg i nokså betydelige feil i en gammel bolig (§ 3-2).

For det andre tilstandsgradene og advarslene. Både etasjeskillerne og pipe og ildsted hadde TG 2, og salgsdokumentene sa at boligen trengte vedlikehold og flere oppgraderinger. Rapporten anbefalte også at pipeløpene ble gjort tilgjengelige og undersøkt.

For det tredje at oppgraderingene ikke veide nok opp. Det stålrøret som ble omtalt som nytt, gjaldt pipeløpet, mens pipen for øvrig hadde TG 2. Sotskadene så ut til å være eldre og en følge av vanlig slitasje. Nemnda mente derfor at forholdet lå innenfor det kjøper kunne forvente, og at det ikke var en mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om nyere oppgraderinger ikke fjerner risikoen i en svært gammel bolig. Blir bare en del av en bygningsdel omtalt som fornyet, gjelder forventningen bare den delen.

Den viser også at TG 2 og en anbefaling om nærmere undersøkelse teller mot kjøper. Nemnda tok saken som et grensetilfelle og landet på at kjøperen bar risikoen. Et lite beløp gjør ikke kravet sterkere.

Kort oppsummert

• Sotskader i vegger og etasjeskiller i en enebolig fra 1911, med en utett pipe.
• Nemnda mente skadene var innenfor det kjøper kunne forvente av en 111 år gammel bolig med TG 2 på pipen.
• Utfallet ble ikke medhold for kjøper, og selskapet fikk medhold.