Stokkmaur og råte i hytte fra 1951: delvis medhold (FinKN 2024-274)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig på Østlandet, bygget i 1951 og solgt for 2,65 millioner kroner i mai 2022. Kjøperen overtok i juni. Salgsoppgaven fortalte at hytta hadde enkel standard, og at kostnader til oppgradering måtte påregnes. Tilstandsrapporten sa at hytta hadde betydelig etterslep på vedlikeholdet. Bygningsdelene fikk TG 2 og TG 3 (TG 3 er store eller alvorlige avvik). Fundamentene fikk TG 3, med synlige råteskader på søyler som bar deler av bjelkelaget. Rapporten registrerte også forhøyede fuktverdier og en større skade i gulvet.

Selgeren hadde eid hytta siden 1998. I egenerklæringen skrev han at det var råte i gulvet på vaskerommet, muligens i taket, og at det var maur, men ikke stokkmaur.

Etter overtakelsen fant kjøperen et omfattende angrep av stokkmaur flere steder i hytta. Han fant også en skjult søppelfylling på tomten. Han reklamerte i august 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på opptil 300 000 kroner, med forsinkelsesrente. Han la frem et pristilbud på 250 000 kroner for sanering og reparasjon av maurskader og et tilbud på 59 125 kroner for å rydde bort søppelfyllingen. Senere ble det klart at skadeomfanget var langt større, og at det meste av bjelkelaget og den bærende konstruksjonen i gulvet måtte skiftes.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste først kravet. Det mente at en gammel hytte med stort vedlikeholdsbehov måtte regnes med råte og fukt, og at kjøperen hadde fått risikoopplysninger. Senere erkjente selskapet ansvar for søppelfyllingen og for kjøperens egenandel til sanering av stokkmaur. Det mente at utskifting av fukt- og råteskadde deler var påregnelig for kjøperen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til det. Nemnda fant en mangel, altså et avvik fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente. Den la særlig vekt på at selgeren uttrykkelig hadde skrevet at det ikke var stokkmaur i hytta.

Utmålingen var mer tvilsom. Kjøperen var advart om fukt og råte, og måtte være forberedt på skjulte skader i en gammel hytte. Maur angriper gjerne trevirke som allerede er fuktig og bløtt, så det var vanskelig å skille ut hva som skyldtes stokkmaur. Nemnda måtte derfor skjønne seg til beløpet. Sekretariatet kom først til 160 000 kroner og trakk deretter fra egenandelen som kjøperen selv må dekke (§ 3-1 fjerde ledd). Prisavslaget ble satt til 150 000 kroner, med forsinkelsesrente.

Nemnda tok også stilling til at kjøperen kunne ha egen forsikring. Kjøperen hadde vist at den ikke dekket annet enn saneringen, og ikke råteskadene stokkmauren hadde forårsaket. Kjøperen har dessuten ikke plikt til å bruke sin egen forsikring. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret opplysning fra selgeren, som at det ikke er stokkmaur, kan få betydning selv i en gammel bolig med mange advarsler. Samtidig får du ikke full erstatning i en slik bolig. Advarslene om fukt og råte betyr at en del av kostnaden regnes som noe du måtte forvente.

Hvis skader flyter i hverandre, blir beløpet ofte et skjønn. Selskapet kan ikke uten videre vise til at du har egen forsikring, hvis den ikke dekker skaden.

Kort oppsummert

• Stokkmaur og råte i en hytte fra 1951, der selgeren hadde skrevet at det ikke var stokkmaur. Kravet var 300 000 kroner.
• Nemnda mente det var en mangel, men at kjøperen var advart om fukt og råte, så beløpet ble skjønnsmessig.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 150 000 kroner.