For smale avløpsrør i enebolig fra 1937: ikke medhold (FinKN 2025-87)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1937 og solgt ved kontrakt 6.3.23. Kjøperen overtok 26.5.23. Salgsoppgaven omtalte en jevnt over grei standard og varslet om at boligen ville trenge oppgraderinger etter hvert.

I tilstandsrapporten fikk avløpsrørene «lys» TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Rørene var av plast, og rapporten sa at mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp. Den sa også at anlegget fungerte, men at skader kunne oppstå plutselig på grunn av alder. I egenerklæringen (selgerens skjema om det hun vet om boligen) sto det at badet var pusset opp i 2021, med fliser, maling og ny innredning. Selgeren hadde svart nei på spørsmål om kjennskap til feil ved avløp.

Kort tid etter overtakelsen begynte avløpet fra toalettet å tette seg. En rørlegger, som var på besøk for noe annet, påpekte 25.10.23 at avløpet fra toalettene var for smalt sammenlignet med dagens krav. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) 30.10.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 60 130 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at ingenting var opplyst om verken problemer med avløpet eller hvor smale rørene var. Det var derfor både noe annet enn forventet og en opplysning som var holdt tilbake.

HDI Global Specialty, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente kjøperen hadde klaget for sent, siden problemene startet kort tid etter overtakelsen. Selskapet mente også at det ikke var en mangel, og viste til risikoopplysningene i tilstandsrapporten.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant først ikke at selgeren eller takstmannen hadde holdt tilbake noe de burde visst (§ 3-7). Det var uklart hvor lett tilgjengelig det smale røret var da takstmannen var på befaring, og en rørlegger hadde sagt at flere kasser måtte åpnes for å komme til det. Da var det ikke sannsynliggjort at takstmannen måtte ha oppdaget det.

Så gjaldt spørsmålet om boligen var dårligere enn kjøperen med rimelighet kunne forvente (§ 3-2). Her delte nemnda seg.

Flertallet, to medlemmer, la vekt på at rapporten hadde advart om rørenes alder. Alderen var ikke oppgitt, og da regnes byggeåret. Kjøperen kunne likevel vente at rørene var nyere enn 1937, siden de var av plast. Men kjøperen hadde ikke vist at rørene brøt med reglene eller vanlig praksis da de ble lagt. Kostnaden var begrenset, og det var ikke upåregnelig sett opp mot alderen og advarslene. Flertallet tok derfor ikke stilling til om reklamasjonen var i tide.

Mindretallet, ett medlem, mente kjøperen ikke hadde klaget for sent. Tette rør var bare et symptom, og fristen begynte først da kjøperen fikk vite at rørene var for smale, omtrent fem dager før reklamasjonen. Mindretallet mente også at dette var en mangel. Rørene var for smale til formålet, og det hadde ikke noe med alder å gjøre. Selv gamle rør må kunne fungere.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en advarsel om alder på rør kan veie tungt, også når feilen egentlig ikke skyldes alder. Flertallet la også vekt på at kostnaden var moderat.

Saken viser også at det kan være vanskelig å bevise at en takstmann burde ha funnet en feil som ligger skjult bak kasser og kledning. Uenigheten i nemnda om reklamasjonsfristen viser at fristen ikke nødvendigvis starter første gang du merker et symptom. Den starter når du har grunn til å tro at selgeren kan være ansvarlig.

Kort oppsummert

• Avløpsrør som stadig tettet seg fordi deler av dem var for smale i en enebolig fra 1937. Kravet var 60 130 kroner.
• Et flertall fant ingen mangel, blant annet fordi tilstandsrapporten hadde advart om rørenes alder, og selskapet fikk medhold.
• Ett medlem var uenig og mente rørene var en mangel og at kjøperen ikke hadde klaget for sent.