Enebolig med uomsøkte ombygginger og støttemur: delvis medhold (FinKN 2026-564)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Vestlandet fra 1958, solgt for 5,9 millioner kroner. Selger hadde kjøpt den som oppussingsobjekt, og hovedetasjen var ny innredet. Underetasjen var uinnredet og klar til å innredes.

Salgsoppgaven var åpen om ulovlighetene. Den sa at det fantes godkjente tegninger, men at det var avvik fra dem. Det var gjort betydelige endringer i hovedetasjen uten reviderte tegninger, og for underetasjen fantes ingen tegninger. Siste ferdigattest var fra 1980. Selger opplyste i egenerklæringen (et skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at han hadde gjort ufaglært arbeid i kjelleren uten tillatelse fra kommunen, og at tidligere eiere hadde gjort ombygginger han ikke hadde full oversikt over. Tilstandsrapporten ga forstøtningsmurer TG 3 (store eller alvorlige avvik).

Før overtakelsen fant kjøper at flere tiltak ikke var byggesøkt. Det gjaldt blant annet endringer i fasaden og inngrep i bærende konstruksjoner. Han krevde at forholdene måtte bringes i orden, og fikk vite at søknadene ble mer omfattende enn han hadde regnet med.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 128 455 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente. Beløpet dekket utgifter til legalisering, tillatelser og ansvarsrett. Han mente at boligen ikke var i samsvar med avtalen (§ 3-1), og at forholdene var uventede ut fra det som ble opplyst (§ 3-2).

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at kjøper hadde kjøpt et uferdig prosjekt, og at salgsdokumentene tydelig sa at godkjenninger manglet i både hovedetasje og kjeller. Ferdigattest gis ikke før et tiltak er fullført, og kjøper visste at støttemuren var uferdig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom nesten til samme resultat som sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), som hadde gitt selskapet medhold, men gjorde ett unntak.

For det første var risikoopplysningene omfattende. Salgsoppgaven varslet om avvik fra tegningene og om endringer uten søknad. Det gjorde at kjøper måtte regne med ulovligheter i hovedetasjen og kjelleren, og nemnda la avgjørende vekt på dette.

For det andre gjaldt opplysningene om støttemuren bare tilstanden, ikke om den var godkjent. Muren lå øst på eiendommen, tett på nabogrensen. Her kunne kjøper vente at kommunen hadde godkjent den. Det var en mangel etter § 3-2 første ledd.

For det tredje ble prisavslaget satt til 14 000 kroner (§ 4-12), som synes å være kommunens godkjenningskostnad for muren. Etter fradrag for kjøperens egenandel ble det 4 000 kroner. Forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tydelige opplysninger om manglende godkjenninger gir kjøper lite å hente. Kjøper overtar risikoen for det som er beskrevet, også når kostnaden til å bringe det i orden blir høyere enn forventet.

Det som ikke er beskrevet, kan derimot gi krav. Her var det støttemuren, siden opplysningene bare gjaldt hvordan den sto, ikke om den var godkjent. Beløpet følger den faktiske kostnaden ved godkjenning, ikke alle utgiftene kjøper hadde med legalisering.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven varslet om uomsøkte endringer i hovedetasjen og kjelleren, og nemnda fant ingen mangel her.
• Støttemuren ved nabogrensen var omtalt bare med tanke på tilstand, så kjøper kunne vente at den var godkjent.
• Kjøper fikk delvis medhold: 4 000 kroner i prisavslag mot kravet på 128 455 kroner.