Bom i flis og parkett i fritidsbolig fra 2012: delvis medhold (FinKN 2025-582)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig i Rogaland fra 2012, solgt for 6,6 millioner kroner ved kontrakt av 24.5.22. Salgsprospektet omtalte den som en «helt rå fritidseiendom» som var påkostet og fremsto som tilnærmet ny. Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdelene TG 0 og TG 1, mens fallforhold og membran (tettesjikt) på badene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Det var opplyst om bomlyd i flisene på det tekniske rommet, men ikke om flisene på badene.

Etter overtakelsen oppdaget kjøperen flere forhold: bom i flis på begge badene og på det tekniske rommet, problemer med fibernettet, dårlig vanntrykk på kjøkkenet, feil ved parketten, en pipehatt som ikke kunne tas av og feil på utelyset. Kjøperen reklamerte 1.3.23 for flisene. Parketten hadde reist seg fra betonggulvet da temperaturen ble senket. En takstrapport forklarte det med at parketten ikke hadde nok plass til å utvide seg mot veggene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 451 313 kroner, og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente forholdene var upåregnelige siden boligen ble solgt som tilnærmet ny.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, erkjente ansvar for pipehatt og utelys, men avviste resten. Det mente at kjøperen hadde reklamert for sent for flisene, og at bomlyd på det tekniske rommet var opplyst ved salget.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda var enige på flere punkter. Fibernettet, vanntrykket og flisene på det tekniske rommet var ikke mangler. Vanntrykket lå over kommunens minstekrav, og bomlyd på det tekniske rommet var opplyst. Om sluk og fallforhold på badene mente en samlet nemnd at kjøperen var varslet.

Om flisene på badene delte nemnda seg. Flertallet mente at kjøperen hadde reklamert i tide, fordi det først var med rapporten fra et byggefirma at forholdet ble klart for kjøperen. Reklamasjonen kom i underkant av to måneder etter rapporten. Flertallet mente det var en mangel, fordi badene var fra 2012, boligen var markedsført som påkostet og tilnærmet ny, og det ikke var gitt risikoopplysninger om flisene. Mindretallet mente fristen begynte å løpe da en fagkyndig undersøkte badene i november 2022, og at reklamasjonen dermed kom for sent.

Nemnda var samlet om at parketten var en mangel etter § 3-2, under tvil. Parketten var ikke lagt slik anbefalingene tilsier, med tilstrekkelig avstand til veggene, og kjøperen ville måtte ha gulvvarme på hele året.

Prisavslaget ble satt til 269 375 kroner etter fradrag for kjøperens egenandel på 10 000 kroner. Kjøperen fikk også forsinkelsesrenter. Beløpet er lavere enn kravet fordi det ble gjort fradrag for standardheving og forlenget levetid (at kjøper får en bedre eller lengre levetid enn før) på badene. Avgjørelsen kom under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig som markedsføres som tilnærmet ny, gir kjøperen et sterkere utgangspunkt for feil som ikke er opplyst om. Samtidig viser den at reklamasjonstidspunktet kan bli et hovedspørsmål når du får flere rapporter om samme feil. Nemnda var uenig om fristen begynte å løpe ved befaringen eller ved rapporten. Kostnader som ikke kan knyttes til en mangel, som fibernett og vanntrykk her, gir ikke krav.

Kort oppsummert

• Bom i flis på to bad og feil ved parketten i en fritidsbolig fra 2012, solgt som tilnærmet ny.
• Nemnda delte seg om reklamasjonen for flisene, men flertallet mente kjøperen hadde reklamert i tide.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 269 375 kroner i prisavslag av kravet på 451 313 kroner.