Lekkasje fra innvendig taknedløp i rekkehus: delvis medhold (FinKN 2023-90)

Hva saken gjaldt

Boligen var en rekkehusleilighet på Østlandet, oppført i 1971, i en bygning med fire boenheter. Den ble solgt for 4,65 millioner kroner ved kontrakt 25.1.22 og overtatt av kjøperen 28.2.22. Saken gjelder den nye avhendingsloven, som gjelder fra 1.1.22.

Prospektet og egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han kjenner til) opplyste at taket var tekket på nytt av fagfolk i 2017. Boligsalgsrapporten ga beslag, renner, nedløp og snøfangere TG 0 og 1 (ingen eller små avvik, ingen funksjonssvikt oppdaget). Samtidig var taket ikke inspisert på grunn av is og snø, og avrenning fra flate tak var ikke undersøkt. Dreneringen var fra byggeåret og fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og det ble registrert forhøyet fukt i to hjørner i kjelleren.

Ved første nedbørsdag 4.4.22 oppdaget kjøperen at det rant vann i etasjeskillet mellom første etasje og kjeller. Det ga synlige skader i kjellerstuen og i en bod. En takstmann og et firma fant brudd på det innvendige nedløpsrøret fra taket, som er felles for de fire enhetene. Røret var 49 år gammelt, og misfarging viste at bruddet var eldre enn kjøperens overtakelse.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringen og erstatning for ekstra bokostnader. Utbedringen av røret kostet 34 705 kroner, delt på de fire boligene. I tillegg kom blant annet 4 618 kroner til utrykning og undersøkelser, 13 500 kroner for egeninnsats, 15 875 kroner for arbeid på kjellergulvet og 27 996 kroner i ekstra bokostnader.

Kjøperen mente at røret avvek fra det kjøperen kunne vente, og at takstmannen hadde gitt et uriktig bilde. Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikringen som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet mente kjøperen ikke kunne vente mer av et gammelt rør, at det var gitt flere forbehold, og at kjøperen selv måtte avklare motstridende opplysninger. Selgeren hadde aldri sett vanninntrengning.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig, og nemnda sluttet seg i hovedsak til sekretariatets vurdering (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

For det første avviker en bolig fra det kjøperen kan vente når den ikke stemmer med det som følger av alder, type og synlig tilstand. Røret var fra byggeåret, og svikt på sikt kunne kjøperen regne med. Men svikt som allerede hadde oppstått og gitt store fuktskader, var ikke noe kjøperen kunne ta med i beregningen.

For det andre hadde rapporten gitt nedløpet TG 0 og 1, og da kunne kjøperen vente at det var sjekket og funnet i orden. Nemnda mente forbeholdene under punktet om drenering ikke endret den forventningen.

For det tredje mente nemnda at takstmannens vurdering var misvisende. Takstmannen begrunnet TG 1 bare med at et nedløp fantes, uten å ha testet det. Rapporten sa dessuten ikke tydelig at skjulte rør ikke kunne kontrolleres. Da er opplysningene mangelfulle og trolig uriktige, og selgeren blir ansvarlig for dem, i tillegg til det avtalemessige avviket.

Prisavslaget ble satt til 20 000 kroner. Nemnda la utgiftene til grunn, trakk fra egenandelen på 10 000 kroner og noe for at gulvet ble bedre enn før. Kravene om egeninnsats og ekstra bokostnader førte ikke frem. Egeninnsats erstattes bare med dokumentert tap, og skaderapporten viste at boligen var beboelig med bad og kjøkken upåvirket.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsgrad i rapporten skaper en forventning. TG 0 og 1 for nedløp betyr at røret er vurdert og funnet i orden, ikke bare at det finnes. Forbehold andre steder i rapporten fjerner ikke nødvendigvis den forventningen.

Saken viser også at gamle skjulte rør er en risiko, men at allerede oppstått svikt med følgeskader er noe annet. Og kravene om egeninnsats og ekstra bokostnader krever konkret dokumentasjon.

Kort oppsummert

• Et gammelt innvendig nedløp fra taket hadde allerede sviktet da kjøperen overtok, og ga vannskader.
• Rapporten ga nedløpet TG 0 og 1 uten at det var testet, og nemnda mente det var misvisende.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 20 000 kroner i prisavslag, men ikke erstatning for egeninnsats og ekstra bokostnader.