Feil energimerking, E i stedet for G, i enebolig: medhold (FinKN 2025-548)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1950, solgt for 4 000 000 kroner ved kjøpekontrakt fra 27.9.22. Kjøperen overtok 13.10.22. Både annonsen og salgsoppgaven sa at boligen hadde energimerke E (gult), og energiattesten fra Enova lå vedlagt.

Tilstandsrapporten ga de eldre vinduene og yttervegger TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte også dårlig lufting av kledningen. Varmesentralen fikk TG 1, og det var montert en varmepumpe i 2022.

Etter hvert merket kjøperen at boligen var vanskelig å varme opp. Da kjøperen sjekket nærmere, viste det seg at attesten i salgsoppgaven gjaldt en annen bolig. En ny energiattest fra Enova ga boligen klasse G, den dårligste karakteren. Kjøperen klaget til selskapet 24.1.24, altså 1 år og 3 måneder etter at kjøperen flyttet inn.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 465 000 kroner. Beløpet var et anslag på å skifte to vinduer og forbedre isolasjon, vindtetting, kledning og omramminger, slik at boligen kom opp i klasse E. Kjøperen mente at feilen var et avvik fra det som var avtalt, og at kjøperen ikke hadde forstått omfanget det første året.

Boligselgerforsikringen dekker slike krav mot selger. Selskapet, Fremtind Forsikring AS, svarte at kjøperen hadde klaget for sent (reklamasjon). Kjøperen hadde bodd i boligen gjennom hele den første vinteren, og det var kuldegrader ned mot minus 20 i desember. Hvis boligen var vanskelig å varme opp, burde kjøperen ha oppdaget det da.

Hva nemnda la vekt på

Spørsmålet var om kjøperen hadde klaget innen rimelig tid etter avhendingsloven § 4-19. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og flertallet i nemnda mente ja.

For det første kan ikke en vanlig forbruker forventes å ha inngående kunnskap om energimerking og hva karakterene betyr. Sekretariatet viste til at et vannrør som fryser ikke uten videre tyder på feil energimerking.

For det andre var det ikke noe synlig ved boligen som tilsa at kjøperen burde oppdage feilen tidligere. Flertallet mente feilen i og for seg kunne vært funnet enkelt, men at den spesielle karakteren av avviket gjorde at kjøperen måtte få noe tid før fristen begynte å løpe.

For det tredje var det flere forhold som ga kjøperen lave forventninger til oppvarmingen, for eksempel TG 2 for vinduer og yttervegger. Avviket gjaldt dessuten E mot G, som er tredje dårligste mot dårligste klasse. Flertallet sa at det kunne vært vurdert annerledes ved et større avvik.

Flertallet forsto det slik at partene var enige om et prisavslag på 150 000 kroner dersom reklamasjonen var i tide, og la det til grunn. Mindretallet mente kjøperen burde ha oppdaget feilen den første vinteren og at klagen kom for sent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at reklamasjonsfristen ikke alltid begynner å løpe ved overtakelsen. Den begynner når du oppdager feilen, eller burde ha oppdaget den. For en feil som er lite synlig og krever fagkunnskap å oppdage, kan kjøperen få noe tid.

Saken viser også at kravet ikke alltid blir så stort som kjøperens eget anslag. Her fikk kjøperen 150 000 kroner mot et krav på 465 000 kroner. Dissensen viser at spørsmålet om tidsfrist er en vurdering, og at nemnda kan dele seg.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven oppga energiklasse E, men boligen var klasse G.
• Et flertall mente kjøperen hadde klaget i tide, fordi feilen var vanskelig å oppdage for en vanlig forbruker.
• Kjøperen fikk medhold med et prisavslag på 150 000 kroner. Mindretallet mente klagen kom for sent.