Råte i krypkjeller og feil ved nytt bad: delvis medhold (FinKN 2025-783)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1949, opprinnelig fritidsbolig, som ble omgjort til helårsbolig i 2015. Den ble solgt for 3 150 000 kroner. Tilstandsrapporten ga krypkjelleren TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og pekte på råteskader i gammelt undergulv mellom bjelkene. Den nevnte også fuktutslag på grunnmuren og mulig svikt i dreneringen. Badet fikk TG 1, altså i hovedsak i orden. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) sto det at badet var nytt og faglært fra 2015.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøper fukt og råte i konstruksjonen under gulvet, med løs isolasjon som følge. Kjøper fant også at badet hadde grove feil: manglende lekkasjesikring, vannlås i krypkjelleren i stedet for ved slukene og fuktutslag nederst på baderomspanelet. I tillegg manglet ett stuevindu vannbrett (beslag som leder vann bort fra vinduet).

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 679 614 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 52 500 kroner i erstatning for et sted å bo under utbedringen, til sammen 722 114 kroner med forsinkelsesrente. Kjøper mente selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger, og at skadeomfanget var upåregnelig.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avslo først kravet. Senere erkjente det ansvar for lokal utbedring av badet. For de øvrige forholdene viste selskapet til boligens alder og til risikoopplysningene som var gitt. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper delvis medhold, og kjøper brakte saken inn for nemnda.

Hva nemnda la vekt på

Krypkjelleren. Nemnda mente selgers takstmann hadde gjort de undersøkelsene forskriften krever. Kjøper visste at boligen hadde et fuktproblem med råte i gulvet. Selv om skaden trolig var noe større enn beskrevet, ble omfanget kjøpers risiko. Påstanden om fare for kollaps var ikke sannsynliggjort. Her var det derfor ingen mangel.

Vinduet. Takstmannen skal se på beslag, vannbrett, omramming og tetting. At vannbrettet manglet på et vindu som var gitt TG 1, var upåregnelig og en mangel (§ 3-2). Kostnaden var ikke dokumentert, så nemnda fastsatte ikke noe beløp. Kjøper har likevel krav på nødvendige utbedringskostnader.

Badet. Boligen ble markedsført med et faglært bad fra 2015, men badet hadde flere alvorlige feil. Nemnda fant klart en mangel, og mente at takstmannen hadde ansvar (§ 3-7). Selskapet hadde selv erkjent ansvar her.

Beløpet. Utbedringen av badet var dokumentert til 415 111 kroner, og nemnda mente lokal utbedring ikke var forsvarlig. Etter fradrag for standardheving og forlenget levetid satte nemnda prisavslaget til 240 000 kroner. Erstatningen for erstatningsbolig ble skjønnsmessig satt til 40 000 kroner, fordi bare leie av bolig, ikke hotell, ble regnet som nødvendig. Kjøper fikk ikke forsinkelsesrente for den tiden selskapet ventet på opplysninger fra kjøper.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser en tydelig forskjell. Når et problem er omtalt før kjøpet, som råte i krypkjelleren, bærer kjøper også risikoen for at det er større enn ventet. Når salgsmaterialet derimot gir inntrykk av noe nytt og faglært, og virkeligheten er en annen, kan det bli en mangel. Det samme gjelder feil takstmannen skulle ha sett og omtalt.

Et prisavslag følger ofte utbedringskostnaden, men det gjøres fradrag når kjøper får et nyere eller bedre resultat enn det som var solgt. Manglende dokumentasjon av kostnaden kan gjøre at et beløp ikke blir fastsatt.

Kort oppsummert

• Råte i krypkjelleren var opplyst før salget, og omfanget ble kjøpers risiko.
• Feil ved badet og manglende vannbrett på et vindu var mangler.
• Kjøper fikk delvis medhold: 240 000 kroner i prisavslag for badet og 40 000 kroner i erstatning, pluss kostnader for vinduet.